iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nyhavn 31F, 3. tv

1051 København K · other · Nemeth & Juhl

Åbn pitch-view
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet17/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1918)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM!107 m² stor✓KBH-klassiker 1918✓Sol 100✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nyhavn 31F, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
1918
Udbudspris
10.995.000 kr.
Dage på markedet
74d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 99.156 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.995.000 kr.
102.757 kr./m² · fallback
Investeret
11.062.820 kr.
103.391 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.109.815 kr.
103.830 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
10.995.000 kr.
102.757 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
10.995.000 kr.
102.757 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.100.000 kr.
28.972 kr./m²
-71.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år183.324 kr.
Salgspris10.995.000 kr.
Profit (1 års hold)115.504 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år268.068 kr.
Salgspris11.764.650 kr.
Profit (1 års hold)969.898 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år394.448 kr.
Salgspris12.622.260 kr.
Profit (1 års hold)1.953.888 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år282.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)367.224 kr.
− Ejerudgifter/år-99.156 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)183.324 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)268.068 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)394.448 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+65.970 kr.
= Tx-omkostning67.820 kr.
+ Tilbudspris10.995.000 kr.
= Total investeret11.062.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.995.000 kr.
− Investeret-11.062.820 kr.
= Spread-67.820 kr.
÷ Investeret÷ 11.062.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)102.757 kr.
MæglerNemeth & Juhl
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-05-13normal
8.400.000 kr.78.505 kr./m²
2007-03-01normal
5.100.000 kr.47.664 kr./m²
2003-09-04normal
3.395.000 kr.31.729 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.400.000 kr.2023-05-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Uden bopælspligt, adgang fra Lille Strandstræde, elevator, altan, fælles tagterrasse, parkering og helt stille ... 

Med adgang fra både Lille Strandstræde og Nyhavn, ligger denne fine lejlighed uden bopælspligt inde i den hyggeligste baggård - midt i byen, men absolut ingen støj fra gaden. Ejendommen er opført i 1918, men gennemgik i 2004 en renovering fra kælder til kvist. På toppen ligger en stor, fælles tagterrasse med sol fra morgen til aften samt havemøbler, grill, køkken og toilet. Pavillonen på tagterrassen kan lejes til private arrangementer. Lejligheden byder på 107 m2 med vestvendt altan, køkken-alrum, rummeligt badeværelse med gulvvarme og er lige til at flytte ind i. Til ejendommen hører fælles parkering i gården samt en gæstelejlighed, der kan lejes af ejerne for 200 kr. pr. nat. At lejligheden er uden bopælspligt er en sjældenhed i København. Som følge af lovændringen med virkning fra 1. januar 2021 kan der ikke længere etableres boliger uden bopælspligt, hvorfor der ikke fremadrettet vil blive tilført nye lejligheder af denne type.