Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -9.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.5%✓KBH-klassiker 1931✓Sol 79✓1. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.257 kr/m² × 58 m² = 4.364.910 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1931
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.212 kr./år
Alpha
-9.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.364.910 kr.
75.257 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
83.200 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.432.453 kr.
76.422 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.795.000 kr.
82.672 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.364.910 kr.
75.257 kr./m²
-9.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
22.414 kr./m²
-72.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.6%
α (alpha)-9.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-7.6%
Gross rental/år95.988 kr.
Salgspris4.364.910 kr.
Profit (1 års hold)-364.722 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.3%
α (alpha)-9.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år137.748 kr.
Salgspris4.670.454 kr.
Profit (1 års hold)-17.418 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.2%
α (alpha)-9.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år191.841 kr.
Salgspris5.010.917 kr.
Profit (1 års hold)377.138 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.960 kr.
− Ejerudgifter/år-43.212 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.988 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.748 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.841 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.364.910 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-460.710 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-9.5%
Mægler
kr/m² (udbud)82.672 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-11-08family
1.698.000 kr.29.276 kr./m²
2016-09-30normal
2.200.000 kr.37.931 kr./m²
2012-02-22normal
1.165.000 kr.20.086 kr./m²
2001-01-22normal
898.000 kr.15.483 kr./m²
2000-09-17normal
740.000 kr.12.759 kr./m²
1998-03-24normal
598.560 kr.10.320 kr./m²
1994-03-04normal
426.000 kr.7.345 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2016-09-30 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk og indflytningsklar Østerbro-lejlighed
Velkommen til denne veldisponerede 2-værelses lejlighed. Her får du en bolig med en god planløsning, separate opholds- og soveafdelinger samt en beliggenhed, der kombinerer byliv, grønne områder og rolige omgivelser.Lejligheden byder på en entré med opbevaringsmuligheder, et rummeligt soveværelse med indbyggede skabe, et funktionelt badeværelse samt en lys og indretningsvenlig stue med plads til både spiseafdeling og sofaarrangement. Køkkenet er integreret i opholdsmiljøet og udnytter kvadratmet