iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Birkedommervej 30, 4. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -12.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 24.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.2%✓4. sal✓KBH-klassiker 1933✓Sol 95✓52 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.869 kr/m² × 52 m² = 3.529.167 kr.
Birkedommervej 30, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1933
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
18d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.348 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.529.167 kr.
67.869 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
77.323 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.587.762 kr.
68.995 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
76.827 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.529.167 kr.
67.869 kr./m²
-11.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
780.000 kr.
15.000 kr./m²
-80.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.2%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-10.2%
Gross rental/år81.972 kr.
Salgspris3.529.167 kr.
Profit (1 års hold)-409.681 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.4%
α (alpha)-12.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år115.668 kr.
Salgspris3.776.209 kr.
Profit (1 års hold)-128.943 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.1%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år182.490 kr.
Salgspris4.051.484 kr.
Profit (1 års hold)213.154 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-30.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.668 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.490 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.529.167 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-491.653 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-12.2%

Mægler

kr/m² (udbud)76.827 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-09-05normal
2.595.000 kr.49.904 kr./m²
2003-01-07normal
830.000 kr.15.962 kr./m²
1999-07-06normal
510.000 kr.9.808 kr./m²
1998-06-23normal
137.853 kr.2.651 kr./m²
1996-11-11normal
290.124 kr.5.579 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 780.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.595.000 kr.2024-09-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer24.1% pa
FMV implicerer16.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-7.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor altan – Fantastisk lysindfald – Delevenlig planløsning – Fantastisk udsigt

Stor altan – Fantastisk lysindfald – Delevenlig planløsning – Fantastisk udsigtVelkommen til Birkedommervej 30, 4. th. – en charmerende og veldisponeret lejlighed beliggende højt over gaden med et skønt lysindfald, stor altan og en attraktiv placering i Nordvest.Lejligheden byder på en klassisk og velfungerende planløsning med entré, to store værelser, separat køkken og badeværelse. De lyse plankegulve, de høje vinduespartier og den frie udsigt fra 4. sal skaber en behagelig atmosfære med masser