← Tilbage til on-market
Gammel Kongevej 165A, 4. 2
1850 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet19/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2000)
- ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·84 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -11.4%!105 m² stor✓4. sal✓Sol 100✓Bygget 2000✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.184 kr/m² × 105 m² = 8.734.369 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
105 m²
Værelser
2
Byggeår
2000
Udbudspris
9.795.000 kr.
Dage på markedet
84d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.648 kr./år
Alpha
-11.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.734.369 kr.
83.184 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.855.620 kr.
93.863 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.880.190 kr.
84.573 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.795.000 kr.
93.286 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.734.369 kr.
83.184 kr./m²
-10.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.750.000 kr.
26.190 kr./m²
-71.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.3%
α (alpha)-11.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-9.3%
Gross rental/år200.952 kr.
Salgspris8.734.369 kr.
Profit (1 års hold)-920.299 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.5%
α (alpha)-11.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år280.332 kr.
Salgspris9.345.775 kr.
Profit (1 års hold)-229.513 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.3%
α (alpha)-11.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.9%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år188.154 kr.
Salgspris10.027.056 kr.
Profit (1 års hold)359.590 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (105) × 12 mdr
= Langtidsleje/år264.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)343.980 kr.
− Ejerudgifter/år-63.648 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)200.952 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)280.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.154 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.770 kr.
= Tx-omkostning60.620 kr.
+ Tilbudspris9.795.000 kr.
= Total investeret9.855.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.734.369 kr.
− Investeret-9.855.620 kr.
= Spread-1.121.251 kr.
÷ Investeret÷ 9.855.620 kr.
= Alpha-11.4%
Mægler
kr/m² (udbud)93.286 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2007-12-08normal
3.150.000 kr.30.000 kr./m²
1999-01-02normal
1.550.000 kr.14.762 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2007-12-08 · 19 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer5.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst i to plan med orangeri, altan og privat parkering
Det er ikke hver dag, man træder ind i en lejlighed, hvor planløsningen overrasker på den gode måde. Her får du en bolig i to niveauer, hvor hverdagen starter roligt og praktisk – og åbner sig op i lys, luft og udsigt, jo længere du bevæger dig op. En bolig med karakter, hvor de øverste kvadratmeter virkelig gør indtryk.Indgangen ligger på 4. sal, hvor boligen byder på et rummeligt køkken med god plads til både madlavning og hverdagsliv. Herudover finder du et nyere badeværelse samt et regulært