iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Tartinisvej 32, 3. 2

2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1944)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 35.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -11.1%KBH-klassiker 1944Sol 1003. sal56 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 59.072 kr/m² × 56 m² = 3.308.034 kr.
Tartinisvej 32, 3. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1944
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
45d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.868 kr./år
Alpha
-11.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.308.034 kr.
59.072 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
66.411 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.348.266 kr.
59.790 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.695.000 kr.
65.982 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.308.034 kr.
59.072 kr./m²
-10.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
950.000 kr.
16.964 kr./m²
-74.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.4%
α (alpha)-11.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-9.4%
Gross rental/år62.172 kr.
Salgspris3.308.034 kr.
Profit (1 års hold)-348.814 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.3%
α (alpha)-11.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år101.484 kr.
Salgspris3.539.596 kr.
Profit (1 års hold)-77.940 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.3%
α (alpha)-11.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år170.648 kr.
Salgspris3.797.623 kr.
Profit (1 års hold)249.252 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-68.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)62.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)101.484 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.648 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.308.034 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-410.986 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-11.1%

Mægler

kr/m² (udbud)65.982 kr.
MæglerRealMæglerne Renny Clemmensen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-12-21normal
1.495.000 kr.26.696 kr./m²
2004-01-21normal
950.000 kr.16.964 kr./m²
1999-11-08normal
610.000 kr.10.893 kr./m²
1999-09-10normal
424.360 kr.7.578 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.495.000 kr.2023-12-21 · 3 år siden
Udbudspris implicerer35.2% pa
FMV implicerer30.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indflytningsklar 2-værelses øverst i ejendommen!

Indbydende og veldisponeret 2-værelses lejlighed på 56 m², attraktivt beliggende øverst i ejendommen med fantastisk udsigt. Boligen fremstår indflytningsklar og byder på en god, funktionel planløsning, der sikrer en optimal udnyttelse af kvadratmeterne. Lejligheden fremstår lys og indbydende med flotte gulve, en behagelig rumfornemmelse og en stemning, der gør den let at føle sig hjemme i fra første øjeblik. Fra entréen træder man ind i fordelingsgangen med plads til overtøjet som leder fint rundt i lejligheden. Køkkenet er det første rum fra entréen og byder på et stilrent design med rene linjer og klassiske hvide vægfliser. Videre fra entréen kommer man ind i soveværelset, som med et flot lysindfald og en god størreelse, både giver plads til opbevaring og dobbeltmandssengen som man ønsker. For enden af entréen dannes et naturligt samlingspunkt i lejligheden, hvilket er stuen. Stuen har et utrolig flot lysindfald fra de to glasaltandøre og giver en god ro og behagelig følelse. I stuen har man både plads til sofapartiet, men også spisestedet til måltiderne om aftenen. Herfra er der direkte udgang til en skøn sydvestvendt altan med grønt udsyn, som fungerer som en naturlig forlængelse af opholdsrummet og giver et hyggeligt uderum i hverdagen. Altanen bidrager med både lys, luft og en rar fornemmelse af ro, som er med til at understrege boligens attraktive placering højt i ejendommen. Beliggenheden er tæt på grønne områder i form af både Karens minde naturområde og Valbyparken. Beliggenheden er særdeles god med kort afstand til metro, hvilket gør det let at komme rundt i byen og får hverdagen til at hænge nemt sammen. Samtidig bor man i et område med nem adgang til indkøb, grønne omgivelser og hverdagens øvrige fornødenheder.