iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bianco Lunos Alle 8, 4. th

1868 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·136 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1969✗α -10.1%✗128 m² for stor✓4. sal✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.773 kr/m² × 128 m² = 10.851.005 kr.
Bianco Lunos Alle 8, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
128 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
11.995.000 kr.
Dage på markedet
136d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 88.200 kr./år
Alpha
-10.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.851.005 kr.
84.773 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.068.820 kr.
94.288 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.017.411 kr.
86.074 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
11.995.000 kr.
93.711 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
10.851.005 kr.
84.773 kr./m²
-9.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.050.000 kr.
23.828 kr./m²
-74.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.1%
α (alpha)-10.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år234.360 kr.
Salgspris10.851.005 kr.
Profit (1 års hold)-983.455 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.3%
α (alpha)-10.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år331.128 kr.
Salgspris11.610.575 kr.
Profit (1 års hold)-127.117 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.0%
α (alpha)-10.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år275.292 kr.
Salgspris12.456.954 kr.
Profit (1 års hold)663.426 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (128) × 12 mdr
= Langtidsleje/år322.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)419.328 kr.
− Ejerudgifter/år-88.200 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)234.360 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)331.128 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.292 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+71.970 kr.
= Tx-omkostning73.820 kr.
+ Tilbudspris11.995.000 kr.
= Total investeret12.068.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.851.005 kr.
− Investeret-12.068.820 kr.
= Spread-1.217.815 kr.
÷ Investeret÷ 12.068.820 kr.
= Alpha-10.1%

Mægler

kr/m² (udbud)93.711 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-03-14normal
7.175.000 kr.56.055 kr./m²
2016-02-18normal
5.500.000 kr.42.969 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.175.000 kr.2018-03-14 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse med tagterrasse, elevator og parkering

Øverst oppe, hvor byen åbner sig og lyset får meget mere plads, ligger denne 128 m² store penthouselejlighed fordelt på 4. og 5. sal – naturligvis med elevator. Adgangen sker via en rummelig møblerbar hall med et smukt trappeløb til 5. sal og skabsplads. De mange arkitektoniske finneser starter allerede her med de gennemført gulv til loft dørpartier mod værelserne og badeværelset. Her på 4. sal finder du to store soveværelser med hver deres stemning. Det store har walk-in samt direkte udgang t