iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frederiksborgvej 19, 3. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Top-pick score
39/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 12.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal✓73 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Frederiksborgvej 19, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
73 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
74d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.928 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
65.685 kr./m² · fallback
Investeret
4.825.620 kr.
66.104 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.870.678 kr.
66.722 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.795.000 kr.
65.685 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
65.685 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
13.151 kr./m²
-80.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år106.752 kr.
Salgspris4.795.000 kr.
Profit (1 års hold)76.132 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år154.056 kr.
Salgspris5.130.650 kr.
Profit (1 års hold)459.086 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år161.910 kr.
Salgspris5.504.660 kr.
Profit (1 års hold)840.950 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.984 kr.
− Ejerudgifter/år-50.928 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.752 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)161.910 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.795.000 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-30.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)65.685 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-01-11normal
1.500.000 kr.20.548 kr./m²
2001-03-29normal
778.386 kr.10.663 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.500.000 kr.2016-01-11 · 10 år siden
Udbudspris implicerer12.3% pa
FMV implicerer12.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor altan. Pænt badeværelse. Central beliggenhed.

Stor altan. Pænt badeværelse. Central beliggenhed. Velkommen til Frederiksborgvej 19, 3. th – en meget lys og velindrettet 2-værelses lejlighed med en attraktiv beliggenhed på grænsen til Nørrebro. Her får du en bolig med en gennemtænkt planløsning, et flot lysindfald og en stor, solrig altan. LEJLIGHED: Lejligheden er beliggende på 3. sal, hvilket giver et behageligt lysindfald og en god, ugeneret fornemmelse. Du bydes velkommen i en pæn entré med spots og plads til overtøj samt opbevaring. Kø