← Tilbage til on-market
Matthæusgade 14, 3. th
1666 København V · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1883)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 90✓Klassisk 1883✓3. sal✓78 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1883
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.624 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
89.679 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
90.241 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.075.592 kr.
90.713 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
89.679 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
89.679 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
21.154 kr./m²
-76.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år124.896 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)81.076 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år179.652 kr.
Salgspris7.484.650 kr.
Profit (1 års hold)625.482 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år288.668 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.280.108 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)237.276 kr.
− Ejerudgifter/år-57.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.896 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.652 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.668 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)89.679 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-07-14normal
4.475.000 kr.57.372 kr./m²
2021-05-26family
1.897.500 kr.24.327 kr./m²
2005-02-01normal
1.998.000 kr.25.615 kr./m²
2005-01-06family
1.125.000 kr.14.423 kr./m²
1999-05-31normal
966.654 kr.12.393 kr./m²
1996-06-10normal
418.100 kr.5.360 kr./m²
1992-05-08auction
178.000 kr.2.282 kr./m²
1992-02-27normal
425.000 kr.5.449 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.475.000 kr.2022-07-14 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Et hjem med begge sider af Vesterbro
Et hjem med begge sider af VesterbroDer er noget særligt over Matthæusgade. Måske er det de smukke ejendomme, de brede fortove eller den måde, kvarteret balancerer det pulserende byliv med små, rolige åndehuller. Her, på 3. sal, finder I en lys og velindrettet 3-værelses lejlighed på 78 m² – midt mellem Vesterbrogade og Istedgade, men alligevel med en bemærkelsesværdig ro.Lejligheden gennemlyses af dagslyset fra begge sider. Mod syd åbner stuen sig op mod den skønne altan, hvor solen følger dage