iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

H. Schneekloths Vej 3, 3. th

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -11.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 12.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.1%✓KBH-klassiker 1933✓3. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.489 kr/m² × 75 m² = 5.361.644 kr.
H. Schneekloths Vej 3, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
1d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.212 kr./år
Alpha
-11.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.361.644 kr.
71.489 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
80.438 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.475.728 kr.
73.010 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.995.000 kr.
79.933 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.361.644 kr.
71.489 kr./m²
-10.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
19.333 kr./m²
-75.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.7%
α (alpha)-11.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-8.7%
Gross rental/år148.788 kr.
Salgspris5.361.644 kr.
Profit (1 års hold)-522.388 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.7%
α (alpha)-11.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år205.488 kr.
Salgspris5.736.959 kr.
Profit (1 års hold)-90.373 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.0%
α (alpha)-11.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år323.280 kr.
Salgspris6.155.167 kr.
Profit (1 års hold)445.628 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)245.700 kr.
− Ejerudgifter/år-40.212 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)148.788 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)205.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)323.280 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.361.644 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-671.176 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-11.1%

Mægler

kr/m² (udbud)79.933 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-05-02normal
2.675.000 kr.35.667 kr./m²
1997-05-21normal
642.000 kr.8.560 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.675.000 kr.2019-05-02 · 7 år siden
Udbudspris implicerer12.2% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot lejlighed med solrig altan mod sydvest

Indretning:Lejligheden byder velkommen via en rummelig entré med god plads til overtøj og opbevaring. Hjemmets naturlige samlingspunkt er den store og lyse stue, hvor der er rigelig plads til både sofaafdeling og et stort spisebord til hyggelige middage med familie og venner.Boligen rummer desuden et ekstra værelse, som er ideelt som gæsteværelse, kontor eller børneværelse alt efter behov. Soveværelset er dejligt stort og har god plads til både dobbeltseng og garderobeløsning. Herfra er der dire