iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5B, 5. th

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
  • ·66 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.0% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -11.0%5. salSol 100Nybyg 201786 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 54.606 kr/m² × 86 m² = 4.696.081 kr.
Robert Jacobsens Vej 5B, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
5.245.000 kr.
Dage på markedet
66d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.400 kr./år
Alpha
-11.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.696.081 kr.
54.606 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.278.320 kr.
61.376 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.796.492 kr.
55.773 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.245.000 kr.
60.988 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.696.081 kr.
54.606 kr./m²
-10.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
22.093 kr./m²
-63.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.5%
α (alpha)-11.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-8.5%
Gross rental/år131.040 kr.
Salgspris4.696.081 kr.
Profit (1 års hold)-451.199 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.6%
α (alpha)-11.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år183.672 kr.
Salgspris5.024.807 kr.
Profit (1 års hold)-69.841 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.1%
α (alpha)-11.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år332.111 kr.
Salgspris5.391.101 kr.
Profit (1 års hold)444.892 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-44.400 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.040 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.672 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)332.111 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.470 kr.
= Tx-omkostning33.320 kr.
+ Tilbudspris5.245.000 kr.
= Total investeret5.278.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.696.081 kr.
− Investeret-5.278.320 kr.
= Spread-582.239 kr.
÷ Investeret÷ 5.278.320 kr.
= Alpha-11.0%

Mægler

kr/m² (udbud)60.988 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-10-28normal
3.895.000 kr.45.291 kr./m²
2020-08-12normal
3.575.000 kr.41.570 kr./m²
2016-01-27normal
3.000.000 kr.34.884 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.895.000 kr.2021-10-28 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer3.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sjælden 3-værelses lejlighed med stor privat terrasse, altan og attraktiv beliggenhed tæt på metro

Velkommen til Robert Jacobsens Vej 5B, 5. th. Her finder man denne moderne og indbydende 3-værelses lejlighed, der kombinerer funktionalitet, lys og fantastiske udearealer. Lejligheden byder på en gennemtænkt planløsning med to gode værelser samt et stort og åbent køkken-alrum, der skaber de perfekte rammer for hverdagen. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det rummelige køkken-alrum, hvor de store vinduespartier giver et imponerende lysindfald og skaber en lys og luftig atmosfære. Her er god plads til både spisebord og sofaområde, og den åbne indretning giver en moderne og indbydende stemning. Fra køkken-alrummet er der direkte adgang til både en stor altan samt en stor terrasse, hvilket giver nogle helt særlige muligheder for at nyde udelivet. Her får man ekstra plads i sommerhalvåret og rig mulighed for både morgenkaffe i solen, hyggelige middage med venner og afslappende aftener under åben himmel. Kombinationen af både altan og terrasse er sjælden og giver boligen en ekstra dimension, hvor inde- og udeliv smelter naturligt sammen. Lejligheden rummer desuden to gode værelser med mange indretningsmuligheder. Begge værelser fremstår lyse og rummelige og kan anvendes som soveværelse, børneværelse, kontor eller gæsteværelse alt efter behov. De store vinduespartier bidrager til den åbne og behagelige atmosfære, som går igen i hele boligen. Badeværelset er stort og moderne indrettet med fokus på både komfort og funktionalitet. Her er gulvvarme, som giver ekstra komfort året rundt, samt både vaskemaskine og tørretumbler, hvilket gør hverdagen nem og praktisk. Badeværelset fremstår stilrent med gode materialer og god plads. Ejendommen er fra 2017 og fremstår moderne og velholdt. Området omkring Ørestaden er kendt for sin moderne byudvikling, brede boulevarder, grønne områder og hyggelige bymiljø. Her bor man tæt på både caféer, restauranter, indkøbsmuligheder og rekreative områder, samtidig med at man har byen lige inden for rækkevidde. Kvarteret tiltrækker både unge professionelle, familier og studerende, som ønsker en kombination af moderne boliger, gode faciliteter og nærhed til centrum. Der er kort afstand til metro, hvilket gør det nemt og hurtigt at komme rundt i hele København. På få minutter kan man komme ind til Indre By, Nørreport, Kongens Nytorv eller videre mod lufthavnen. Området har samtidig gode busforbindelser og optimale cykelforhold, så man nemt kan klare hverdagens transport uden besvær. Derudover er man tæt på flere grønne områder og rekreative faciliteter, hvor man kan nyde gåture, løbeture eller afslapning i det fri. Kombinationen af byliv, moderne omgivelser og adgang til natur gør området særligt attraktivt for dem, der ønsker det bedste fra begge verdener. Denne lejlighed er ideel for dem, der søger en moderne bolig med masser af lys, gode udearealer og en attraktiv beliggenhed tæt på både metro, byliv og hverdagens nødvendigheder. Her får man en bolig, hvor komfort, kvalitet og beliggenhed går op i en højere enhed.