Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1850)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·α -10.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 43.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.0%✓Sol 95✓Klassisk 1850✓3. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.467 kr/m² × 74 m² = 5.658.544 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1850
Udbudspris
6.245.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.096 kr./år
Alpha
-10.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.658.544 kr.
76.467 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.284.320 kr.
84.923 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.766.360 kr.
77.924 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.245.000 kr.
84.392 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.658.544 kr.
76.467 kr./m²
-9.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.850.000 kr.
25.000 kr./m²
-70.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.7%
α (alpha)-10.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-7.7%
Gross rental/år144.264 kr.
Salgspris5.658.544 kr.
Profit (1 års hold)-481.512 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.3%
α (alpha)-10.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år202.872 kr.
Salgspris6.054.642 kr.
Profit (1 års hold)-26.806 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.5%
α (alpha)-10.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år293.350 kr.
Salgspris6.496.009 kr.
Profit (1 års hold)505.038 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)253.968 kr.
− Ejerudgifter/år-51.096 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.264 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)202.872 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.350 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.470 kr.
= Tx-omkostning39.320 kr.
+ Tilbudspris6.245.000 kr.
= Total investeret6.284.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.658.544 kr.
− Investeret-6.284.320 kr.
= Spread-625.776 kr.
÷ Investeret÷ 6.284.320 kr.
= Alpha-10.0%
Mægler
kr/m² (udbud)84.392 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-02-28normal
4.350.000 kr.58.784 kr./m²
2016-09-21normal
3.395.000 kr.45.878 kr./m²
2014-08-07normal
2.800.000 kr.37.838 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.350.000 kr.2025-02-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer43.6% pa
FMV implicerer30.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-13.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rolig placering i en baggård - centralt i Kbh. K
Lejligheden ligger på Skindergade 29A, 3. sal – helt centralt i Indre By, men tilbagetrukket i et roligt baghus, hvor man er fuldstændig afskærmet fra byens støj. Her får man derfor en sjælden kombination af byens puls lige udenfor døren og en helt særlig ro, når man træder ind i boligen.Boligen ligger skønt på 3. sal og har et dejligt naturligt lysindfald, som giver lejligheden en let og luftig atmosfære. Den franske altan tilfører ekstra charme og understreger boligens lyse og indbydende udtry