Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 95✓65 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.600 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
61.462 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
61.859 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.060.586 kr.
62.471 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.995.000 kr.
61.462 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
61.462 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
920.000 kr.
14.154 kr./m²
-77.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år91.800 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)65.980 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år133.920 kr.
Salgspris4.274.650 kr.
Profit (1 års hold)387.750 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år164.238 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)729.678 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.520 kr.
− Ejerudgifter/år-48.600 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.800 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.920 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)164.238 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)61.462 kr.
MæglerEstate Nørrebro & Nordvest
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-11-30family
1.850.000 kr.28.462 kr./m²
2019-06-24normal
1.930.000 kr.29.692 kr./m²
2006-02-16normal
1.700.000 kr.26.154 kr./m²
2002-01-25normal
875.610 kr.13.471 kr./m²
1996-10-18normal
273.000 kr.4.200 kr./m²
1992-11-10normal
341.000 kr.5.246 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.930.000 kr.2019-06-24 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rustik og charmerende lejlighed med fantastisk udsigt over Nørrebro
2-VÆRELSES MED SYDVENDT ALTAN OG ELEVATORHer får I en charmerende og veludnyttet lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Nørrebro – beliggende i velfungerende ejerforening. Ejendommen er udstyret med elevator og er kendt for at være både veldrevet og økonomisk sund.EFTERTRAGTET BELIGGENHEDLejligheden ligger centralt placeret med kort afstand til både byliv og grønne områder. I er tæt på Nørrebroparken samt det populære Jægersborggade-kvarter, hvor caféer, specialbutikker og hyggelige omgivelse