Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1897)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.2%✓Sol 95✓Klassisk 1897✓3. sal✓57 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.860 kr/m² × 57 m² = 5.008.012 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1897
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.396 kr./år
Alpha
-4.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.008.012 kr.
87.860 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
91.720 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.076.944 kr.
89.069 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.195.000 kr.
91.140 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.008.012 kr.
87.860 kr./m²
-3.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
23.684 kr./m²
-74.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-4.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år101.244 kr.
Salgspris5.008.012 kr.
Profit (1 års hold)-118.764 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-4.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år144.336 kr.
Salgspris5.358.573 kr.
Profit (1 års hold)274.889 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.6%
α (alpha)-4.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år209.406 kr.
Salgspris5.749.198 kr.
Profit (1 års hold)730.584 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år143.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)186.732 kr.
− Ejerudgifter/år-42.396 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.244 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.336 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)209.406 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.008.012 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-220.008 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-4.2%
Mægler
kr/m² (udbud)91.140 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-08-18normal
3.035.000 kr.53.246 kr./m²
2017-09-13normal
2.595.000 kr.45.526 kr./m²
2001-05-20normal
856.449 kr.15.025 kr./m²
1999-06-14normal
661.392 kr.11.603 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.035.000 kr.2020-08-18 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og velindrettet endelejlighed på rolig sidegade til Godthåbsvej
Flot og velindrettet endelejlighed på rolig sidegade til GodthåbsvejEr du tændt på idéen om at bo på livlige Godthåbsvej, er 62D en af de bedste adresser overhovedet! Her bor du faktisk slet ikke på selve Godthåbsvej, men på en rolig, lille sidevej godt tilbagetrukket fra gadens larm og ståhej. Denne toværelses lejlighed ligger både for enden af bygningen og øverst oppe, så du kun har to naboer og optimale lysforhold. Lejligheden er både hyggelig og velindrettet, og så er køkkenet og badeværelse