Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·92 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.6% — over markedet
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.6%✓6. sal✓Sol 100✓80 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.290 kr/m² × 80 m² = 6.343.202 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
80 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
92d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.528 kr./år
Alpha
-13.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.343.202 kr.
79.290 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
91.758 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.420.501 kr.
80.256 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.295.000 kr.
91.188 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.343.202 kr.
79.290 kr./m²
-13.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.200.000 kr.
27.500 kr./m²
-69.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.0%
α (alpha)-13.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-12.0%
Gross rental/år117.672 kr.
Salgspris6.343.202 kr.
Profit (1 års hold)-879.746 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.3%
α (alpha)-13.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år166.632 kr.
Salgspris6.787.226 kr.
Profit (1 års hold)-386.762 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.6%
α (alpha)-13.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år178.200 kr.
Salgspris7.281.996 kr.
Profit (1 års hold)119.576 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-45.528 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.672 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.632 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.200 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.343.202 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-997.418 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-13.6%
Mægler
kr/m² (udbud)91.188 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Livsnyderlejlighed i særklasse
Hvis I sætter pris på at bo lyst og moderne tæt på byens muligheder, så må I ikke gå glip af denne penthouselejlighed midt på Islands Brygge. Her flytter I ind på toppen af en moderne ejendom, hvor I får en rolig base hævet over gadebilledet. Samtidig bliver I en del af en velfungerende ejerforening, som blandt andet stiller et grønt og velanlagt gårdmiljø til rådighed.Med bopæl på Islands Brygge nyder I alt det bedste, som København kan tilbyde. I har caféer, indkøbsmuligheder, kulturliv og grø