Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.5%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 92✓1. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.586 kr/m² × 52 m² = 3.150.463 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.540 kr./år
Alpha
-17.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.150.463 kr.
60.586 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
73.454 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.199.556 kr.
61.530 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.795.000 kr.
72.981 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.150.463 kr.
60.586 kr./m²
-17.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
930.000 kr.
17.885 kr./m²
-75.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.7%
α (alpha)-17.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-15.7%
Gross rental/år70.140 kr.
Salgspris3.150.463 kr.
Profit (1 års hold)-599.017 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.7%
α (alpha)-17.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-7.7%
Gross rental/år106.644 kr.
Salgspris3.370.995 kr.
Profit (1 års hold)-341.981 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.2%
α (alpha)-17.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år187.976 kr.
Salgspris3.616.732 kr.
Profit (1 års hold)-14.912 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år121.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)158.184 kr.
− Ejerudgifter/år-51.540 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.140 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.644 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.976 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.150.463 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-669.157 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-17.5%
Mægler
kr/m² (udbud)72.981 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-09normal
2.225.000 kr.42.788 kr./m²
2008-03-07normal
1.120.000 kr.21.538 kr./m²
1999-08-03normal
820.000 kr.15.769 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.225.000 kr.2021-11-09 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
God stand og hyggelig altan!
LEJLIGHED: Yderst velholdt og indflytningsklar 2-værelses lejlighed beliggende på en af Musikbyens mest attraktive og eftertragtede adresser! Lejligheden byder velkommen i en rummelig entré med god plads til overtøj og sko. Herfra ledes du videre til det stilrene køkken, som fremstår moderne og indbydende med lyse fyldningsfronter, elegante greb og en smuk træbordplade med stor vask. Køkkenet er fuldt udstyret med køle-/fryseskab, moderne gaskomfur samt vaskemaskine. Det store vinduesparti sikre