iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Johan Kellers Vej 46, 3. tv

2450 København SV · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.5%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓3. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.157 kr/m² × 59 m² = 3.608.265 kr.
Johan Kellers Vej 46, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
39d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.960 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.608.265 kr.
61.157 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
64.739 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.670.492 kr.
62.212 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.795.000 kr.
64.322 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.608.265 kr.
61.157 kr./m²
-4.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
16.949 kr./m²
-73.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år86.100 kr.
Salgspris3.608.265 kr.
Profit (1 års hold)-125.255 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-5.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år127.518 kr.
Salgspris3.860.844 kr.
Profit (1 års hold)168.742 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.2%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år187.556 kr.
Salgspris4.142.288 kr.
Profit (1 års hold)510.225 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.060 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.
− Ejerudgifter/år-51.960 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.100 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.518 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.556 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.608.265 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-211.355 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-5.5%

Mægler

kr/m² (udbud)64.322 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-12-22family
2.000.000 kr.33.898 kr./m²
2017-09-13normal
2.005.000 kr.33.983 kr./m²
2015-08-31family
1.300.000 kr.22.034 kr./m²
2006-10-02normal
1.620.000 kr.27.458 kr./m²
2003-08-15normal
990.000 kr.16.780 kr./m²
1996-04-29normal
317.000 kr.5.373 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.005.000 kr.2017-09-13 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veludnyttet og delevenlig 2V'er med flot udsigt!

LEJLIGHED: Attraktiv og delevenlig lejlighed på populære Johan Kellers Vej! På 3. sal finder du 59 veludnyttede kvadratmeter, med smuk udsigt over Vestre Kirkegaard. Du bliver først mødt af fordelignsentré, hvor der er god plads til at afsætte sko og jakker. Her fra har man fordeling til alle lejlighedens rum. Stuen ligger mod blinde Johan Kellers Vej. Her er god plads til sofa -og spisearrangement samt hyggelig karnap der sikrer lejligheden godt lys. Mod gården ligger lejlighedens store sovevær