Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2005)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·73 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.9% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.9%!Sol 39✓1. sal✓82 m² sweet✓Bygget 2005✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 51.913 kr/m² × 82 m² = 4.256.869 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
82 m²
Værelser
2
Byggeår
2005
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
73d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.740 kr./år
Alpha
-5.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.256.869 kr.
51.913 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
55.169 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.358.409 kr.
53.151 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
54.817 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.256.869 kr.
51.913 kr./m²
-5.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
20.122 kr./m²
-63.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.0%
α (alpha)-5.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år129.540 kr.
Salgspris4.256.869 kr.
Profit (1 års hold)-137.411 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-5.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.0%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år179.724 kr.
Salgspris4.554.850 kr.
Profit (1 års hold)210.754 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.0%
α (alpha)-5.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år185.988 kr.
Salgspris4.886.886 kr.
Profit (1 års hold)549.053 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år167.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)217.464 kr.
− Ejerudgifter/år-37.740 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.540 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.724 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.988 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.256.869 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-266.951 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-5.9%
Mægler
kr/m² (udbud)54.817 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-08-07family
1.410.000 kr.17.195 kr./m²
2018-02-14normal
2.495.000 kr.30.427 kr./m²
2007-12-17normal
1.565.000 kr.19.085 kr./m²
2005-11-02normal
1.995.000 kr.24.329 kr./m²
2005-05-25normal
1.350.000 kr.16.463 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2018-02-14 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2V lejlighed med unik placering i hjertet af Ørestad
Velkommen til en moderne og velindrettet ejerlejlighed på 82 kvadratmeter i attraktive Ørestad.Med en gennemtænkt planløsning og store vinduespartier, der inviterer dagslyset langt ind i boligen, skabes en åben og luftig atmosfære.Boligen fremstår lys og indbydende med materialer og detaljer, der skaber en naturlig sammenhæng mellem rummene.Det åbne opholdsmiljø fungerer som hjemmets naturlige samlingspunkt, hvor køkken og stue forenes i en glidende overgang, der giver rigeligt med plads til båd