iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Constantin Hansens Gade 26, 0. th

1799 København V · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København

FMV fra iBuyReal AVM· 78.534 kr/m² × 81 m² = 6.361.269 kr.
Constantin Hansens Gade 26, 0. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
81 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
84d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.168 kr./år
Alpha
-18.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.361.269 kr.
XGBoost prediction
Investeret
7.843.620 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.459.037 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.1%
α (alpha)-18.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-17.1%
Gross rental/år138.372 kr.
Salgspris6.361.269 kr.
Profit (1 års hold)-1.343.979 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.4%
α (alpha)-18.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-9.4%
Gross rental/år195.234 kr.
Salgspris6.806.558 kr.
Profit (1 års hold)-841.828 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-1.2%
α (alpha)-18.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år228.389 kr.
Salgspris7.302.737 kr.
Profit (1 års hold)-312.494 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.402 kr.
− Ejerudgifter/år-51.168 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)195.234 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)228.389 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.361.269 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-1.482.351 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-18.9%

Mægler

kr/m² (udbud)96.235 kr.
MæglerEjendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
Typeother

Mæglerbeskrivelse

Nu brygges der børn og familier, studerende og hedonister…

Når der er salt og vand i luften, ja, så er det nok fordi man er i nærheden af havet. Men hvad så, når der er malt og humle i luft og næsebor? Så er vi i Carlsberg Byen, nemlig, hvor der tidligere blev brygget øl i store brygkar. Den industrielle succeshistorie er slut på Valby Bakke, nu er maltet, humlen og kobberkedlerne flyttet til Fredericia og ud i verden. Bo lækkert Ejendommen på Constantin Hansens Gade er så ny som fra 2017. Lejlighederne er toplækre, hvor dem i stueetagen har deres egen have som den i nummer 26. Her er privat terrasse, alt spiller for den enlige, for kæresteri, bohemeri og forældrekøb. Ikke meget vedligeholdelse her de næste mange år. Flyt ind på de 81 m2 og bo lækkert i et kvarter, hvor meget af det nye er masseret ind i meget af det gamle. Nu brygges der børn og familier, studerende og hedonister. Constantin Hansen var en dansk maler i 1800-tallet i den nationalromantiske ånd. Carlsberg er jo ikke bare øl, brygger Carlsen var dybt optaget af sin samtid og den danske kulturhistorie. Carlsberg Byen er i dag et pulserende kvarter med boliger, butikker, caféer, restauranter og kontorer. Sådan bliver en by større Med Vesterbro billedlig talt på den ene side af gaden og Frederiksberg den anden bliver beliggenheden ikke meget bedre. Alt i byen er 5 cykelminutter væk. Vesterbro er en vidunderlig rodebutik af caféer, restauranter, natklubber, gallerier og lækre butikker. For en generation siden var Vesterbro en fattig bydel i København, men kreativ byfornyelse har fået de unge og børnefamilierne til Vesterbro, så bydelen i dag har en af de mest hippe og attraktive beliggenheder i byen. For bare 160 år siden var Vesterbro marker og nyttehaver ude på landet, og det får man smilehuller af. Den gamle Vesterport blev revet ned og landevejen ud af byen blev til Vesterbrogade. Ned med portene, sådan får en by nyt udsyn, sådan bliver en by større.