iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Constantin Hansens Gade 26, 0. th

1799 København V · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København

Åbn pitch-view
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet18/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·144 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -20.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Stueetage/kælder

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
4 · ! 0 · 2
Stueetageα -20.6%Sol 64Nybyg 201781 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 76.933 kr/m² × 81 m² = 6.231.550 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Constantin Hansens Gade 26, 0. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
81 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
144d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.168 kr./år
Alpha
-20.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.231.550 kr.
76.933 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
96.835 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.330.091 kr.
78.149 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.795.000 kr.
96.235 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.231.550 kr.
76.933 kr./m²
-20.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
20.370 kr./m²
-78.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-18.8%
α (alpha)-20.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-18.8%
Gross rental/år138.372 kr.
Salgspris6.231.550 kr.
Profit (1 års hold)-1.473.698 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.1%
α (alpha)-20.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-11.1%
Gross rental/år195.234 kr.
Salgspris6.667.759 kr.
Profit (1 års hold)-980.627 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.8%
α (alpha)-20.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år228.389 kr.
Salgspris7.153.819 kr.
Profit (1 års hold)-461.411 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.402 kr.
− Ejerudgifter/år-51.168 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)195.234 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)228.389 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.231.550 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-1.612.070 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-20.6%

Mægler

kr/m² (udbud)96.235 kr.
MæglerEjendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-02-07normal
4.450.000 kr.54.938 kr./m²
2017-02-20normal
3.495.000 kr.43.148 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.450.000 kr.2021-02-07 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Nu brygges der børn og familier, studerende og hedonister…

Når der er salt og vand i luften, ja, så er det nok fordi man er i nærheden af havet. Men hvad så, når der er malt og humle i luft og næsebor? Så er vi i Carlsberg Byen, nemlig, hvor der tidligere blev brygget øl i store brygkar. Den industrielle succeshistorie er slut på Valby Bakke, nu er maltet, humlen og kobberkedlerne flyttet til Fredericia og ud i verden. Bo lækkert Ejendommen på Constantin Hansens Gade er så ny som fra 2017. Lejlighederne er toplækre, hvor dem i stueetagen har deres egen have som den i nummer 26. Her er privat terrasse, alt spiller for den enlige, for kæresteri, bohemeri og forældrekøb. Ikke meget vedligeholdelse her de næste mange år. Flyt ind på de 81 m2 og bo lækkert i et kvarter, hvor meget af det nye er masseret ind i meget af det gamle. Nu brygges der børn og familier, studerende og hedonister. Constantin Hansen var en dansk maler i 1800-tallet i den nationalromantiske ånd. Carlsberg er jo ikke bare øl, brygger Carlsen var dybt optaget af sin samtid og den danske kulturhistorie. Carlsberg Byen er i dag et pulserende kvarter med boliger, butikker, caféer, restauranter og kontorer. Sådan bliver en by større Med Vesterbro billedlig talt på den ene side af gaden og Frederiksberg den anden bliver beliggenheden ikke meget bedre. Alt i byen er 5 cykelminutter væk. Vesterbro er en vidunderlig rodebutik af caféer, restauranter, natklubber, gallerier og lækre butikker. For en generation siden var Vesterbro en fattig bydel i København, men kreativ byfornyelse har fået de unge og børnefamilierne til Vesterbro, så bydelen i dag har en af de mest hippe og attraktive beliggenheder i byen. For bare 160 år siden var Vesterbro marker og nyttehaver ude på landet, og det får man smilehuller af. Den gamle Vesterport blev revet ned og landevejen ud af byen blev til Vesterbrogade. Ned med portene, sådan får en by nyt udsyn, sådan bliver en by større.