iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Roskildevej 53, 2. 208

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·71 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓2. sal✓65 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Roskildevej 53, 2. 208

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
71d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.224 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
61.462 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
61.859 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.095.155 kr.
63.002 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
61.462 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
61.462 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
19.231 kr./m²
-68.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år126.576 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)100.756 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.4%
= Total afkast10.7%
Gross rental/år175.716 kr.
Salgspris4.274.650 kr.
Profit (1 års hold)429.546 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år214.578 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)780.018 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-37.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)175.716 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)214.578 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)61.462 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1996-01-20normal
495.000 kr.7.615 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
495.000 kr.1996-01-20 · 30 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2-værelses med stor sydvendt altan

Denne indbydende ejerlejlighed på 65 m² byder på en veldisponeret planløsning, skønt lysindfald og en beliggenhed tæt på nogle af Frederiksbergs mest eftertragtede grønne områder. Boligen rummer et stort potentiale for at sætte sit eget præg og skabe et personligt hjem i rolige, men centrale omgivelser.Lejlighedens hjerte er det lyse og rummelige køkkenalrum, hvor der er god plads til både spiseafdeling og hyggelige opholdsstunder. De store vinduespartier tilfører boligen et naturligt og behagel