Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.7%!Ingen AVM✓Sol 84✓Nybyg 2014✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
42 m²
Værelser
2
Byggeår
2014
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 25.404 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.195.000 kr.
76.071 kr./m² · fallback
Investeret
3.216.020 kr.
76.572 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.239.032 kr.
77.120 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.195.000 kr.
76.071 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.195.000 kr.
76.071 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
870.000 kr.
20.714 kr./m²
-72.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år65.316 kr.
Salgspris3.195.000 kr.
Profit (1 års hold)44.296 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år92.532 kr.
Salgspris3.418.650 kr.
Profit (1 års hold)295.162 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.0%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast20.0%
Gross rental/år187.434 kr.
Salgspris3.667.860 kr.
Profit (1 års hold)639.274 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (42) × 12 mdr
= Langtidsleje/år90.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)117.936 kr.
− Ejerudgifter/år-25.404 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)65.316 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)92.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.434 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.195.000 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread-21.020 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)76.071 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-06-04normal
27.500.000 kr.654.762 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
27.500.000 kr.2024-06-04 · 2 år siden
Udbudspris implicerer-65.9% pa
FMV implicerer-65.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 VÆR. PERFEKT STUDIELEJLIGHED I DET POPULÆRE FUGLEKVARTER
Perfekt studielejlighed i det populære FuglekvarterDrømmer du om din egen base midt i København? Så er denne lyse og veludnyttede lejlighed i det populære Fuglekvarter et oplagt valg. Her får du 42 m² med moderne indretning, elevator lige ved hoveddøren og en beliggenhed tæt på alt det, byen har at byde på.Du træder ind i en indbydende entré med praktisk indbygget skabsplads. Boligen er gennemtænkt udnyttet med et opholdsrum, hvor der er plads til både sofa og spiseplads. Det stilrene badeværels