iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rådmand Steins Alle 13, 1. tv

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.4% — over markedet
  • ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
4 · ! 0 · 2
Beton 1956α -8.4%Sol 1001. sal89 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 53.320 kr/m² × 89 m² = 4.745.443 kr.
Rådmand Steins Alle 13, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
5.150.000 kr.
Dage på markedet
59d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.432 kr./år
Alpha
-8.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.745.443 kr.
53.320 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.182.750 kr.
58.233 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.896.065 kr.
55.012 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.150.000 kr.
57.865 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.745.443 kr.
53.320 kr./m²
-7.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
19.101 kr./m²
-67.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.9%
α (alpha)-8.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast-4.9%
Gross rental/år181.848 kr.
Salgspris4.745.443 kr.
Profit (1 års hold)-255.459 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-8.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.8%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år249.132 kr.
Salgspris5.077.624 kr.
Profit (1 års hold)144.006 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.6%
α (alpha)-8.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år321.060 kr.
Salgspris5.447.769 kr.
Profit (1 års hold)586.079 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)291.564 kr.
− Ejerudgifter/år-42.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)181.848 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)249.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)321.060 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.150.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.150.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.150.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.900 kr.
= Tx-omkostning32.750 kr.
+ Tilbudspris5.150.000 kr.
= Total investeret5.182.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.745.443 kr.
− Investeret-5.182.750 kr.
= Spread-437.307 kr.
÷ Investeret÷ 5.182.750 kr.
= Alpha-8.4%

Mægler

kr/m² (udbud)57.865 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-10-31normal
2.690.000 kr.30.225 kr./m²
2015-06-22normal
2.325.000 kr.26.124 kr./m²
2013-04-16normal
1.715.000 kr.19.270 kr./m²
2012-05-29normal
1.500.000 kr.16.854 kr./m²
2005-07-16normal
1.995.000 kr.22.416 kr./m²
2003-11-07family
1.190.000 kr.13.371 kr./m²
1999-10-28normal
1.195.000 kr.13.427 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.690.000 kr.2018-10-31 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys, elevator, altan og grøn udsigt

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - I kort afstand til offentlig transport med både S-tog og gode busforbindelser lige i nærheden. Der findes et væld af grønne omgivelser tæt ved ejendommen med bl.a. Frederiksberg Have, Søndermarken og Damhussøen kun få minutter på cykel fra lejligheden. Ligeledes kort afstand til indkøbsmuligheder, uddannelsesinstitutioner (CBS) og specialforretninger som findes bl.a. på Peter Bangs Vej og Valby Langgade. Yderst velfungerende ejerforening i en flot og velholdt ejendom. Her er bl.a. grønt gårdmiljø med legeplads, elevator, dørtelefon, fællesvaskeri og gode parkeringsmuligheder. Der er desuden brugsret til kælderrum. Lejligheden fremstår indflytningsklar og byder på en møblerbar fordelingsentré med rigtig god skabsplads i de originale indbyggede skabe. Stor og lys stue med udgang til en solrig, sydvendt altan med masser af grønt foran lejligheden. Derudover to gode soveværelser samt et rummeligt køkken med opvaskemaskine og vaskemaskine. Superflot og nyt badeværelse med separat bruseniche og væghængt toilet. Ønsker du en skøn lejlighed på Frederiksberg til en attraktiv kvadratmeterpris, er denne bolig oplagt til både parret, den lille familie eller som delevenlig løsning