iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Adelgade 47, 0. tv

1304 København K · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal13/25
Kvalitet6/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 29.6% — høj men plausibel
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·148 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard
  • ·Stueetage/kælder
  • ·Seller CAGR 14.4% pa — aggressiv
  • ·Best afkast 52% — sandsynligvis overshoot

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Stueetage✗Beton 1957✓α +30%✓Sol 78✓69 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.531 kr/m² × 69 m² = 5.211.648 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Adelgade 47, 0. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1957
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
148d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.384 kr./år
Alpha
29.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.211.648 kr.
75.531 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
58.273 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.308.722 kr.
76.938 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
57.899 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.211.648 kr.
75.531 kr./m²
+30.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
23.913 kr./m²
-58.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
32.9%
α (alpha)29.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast32.9%
Gross rental/år130.776 kr.
Salgspris5.211.648 kr.
Profit (1 års hold)1.321.604 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
41.2%
α (alpha)29.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.6%
= Total afkast41.2%
Gross rental/år185.424 kr.
Salgspris5.576.463 kr.
Profit (1 års hold)1.741.067 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
51.7%
α (alpha)29.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.3%
= Total afkast51.7%
Gross rental/år293.062 kr.
Salgspris5.982.972 kr.
Profit (1 års hold)2.255.214 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.808 kr.
− Ejerudgifter/år-51.384 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.424 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.062 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.211.648 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread1.190.828 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha29.6%

Mægler

kr/m² (udbud)57.899 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-08-01normal
2.330.000 kr.33.768 kr./m²
2012-04-02normal
1.300.000 kr.18.841 kr./m²
1995-07-31normal
360.000 kr.5.217 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.330.000 kr.2022-08-01 · 4 år siden
Udbudspris implicerer14.4% pa
FMV implicerer22.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+7.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne elegance i hjertet af København K – med Kongens Have som genbo

En sjælden perle, hvor moderne komfort møder byens historiske puls. Her udbydes en gennemrenoveret og fuldstændig indflytningsklar lejlighed, der formår at kombinere en central beliggenhed med en uventet følelse af ro og privatliv.Boligens hjerte: Lys, luft og samværLejlighedens 69 m² er udnyttet til perfektion. Fra det øjeblik man træder ind, fornemmer man den kompromisløse stil. Det hvide, strømlinede køkken står som et moderne statement og tilbyder exceptionel plads til både hverdagens madlav