← Tilbage til on-market
A.D. Jørgensens Vej 65
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 2 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 52✓86 m² sweet✓Bygget 1991
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.800.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.864 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.800.000 kr.
79.070 kr./m² · fallback
Investeret
6.842.650 kr.
79.566 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.906.567 kr.
80.309 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.800.000 kr.
79.070 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.800.000 kr.
79.070 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.850.000 kr.
21.512 kr./m²
-72.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år149.856 kr.
Salgspris6.800.000 kr.
Profit (1 års hold)107.206 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år214.872 kr.
Salgspris7.276.000 kr.
Profit (1 års hold)648.222 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år296.628 kr.
Salgspris7.806.400 kr.
Profit (1 års hold)1.260.378 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.736 kr.
− Ejerudgifter/år-66.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.856 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)214.872 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)296.628 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.800.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.800.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.800.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.800 kr.
= Tx-omkostning42.650 kr.
+ Tilbudspris6.800.000 kr.
= Total investeret6.842.650 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.800.000 kr.
− Investeret-6.842.650 kr.
= Spread-42.650 kr.
÷ Investeret÷ 6.842.650 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)79.070 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-01normal
5.051.000 kr.58.733 kr./m²
2017-10-21normal
3.895.000 kr.45.291 kr./m²
2012-02-22normal
2.900.000 kr.33.721 kr./m²
2007-09-10normal
2.850.000 kr.33.140 kr./m²
2007-05-24family
2.040.000 kr.23.721 kr./m²
2003-12-14normal
1.760.000 kr.20.465 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.051.000 kr.2022-02-01 · 4 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rækkehus-fornemmelse til en brøkdel af rækkehus-prisen
Denne indbydende ejerlejlighed på 86 m² kombinerer lys, funktionalitet og privatliv med en helt særlig rækkehusfornemmelse. Boligen har egen indgang og direkte udgang til en terrasse med eftermiddags- og aftensol, hvor der er plads til både grill, afslapning og bare fødder i græsset. Med en gennemtænkt planløsning over to etager får du et hjem, hvor opholdsrummene er samlet i stueplan, mens førstesalen er indrettet med de mere private rammer.I stueplan bydes du velkommen via din egen private ind