← Tilbage til on-market
Havneholmen 28, 5. tv
1561 København V · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2009)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.5%!105 m² stor✓5. sal✓Sol 74✓Bygget 2009✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.501 kr/m² × 105 m² = 9.607.579 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
105 m²
Værelser
3
Byggeår
2009
Udbudspris
9.695.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.400 kr./år
Alpha
-1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.607.579 kr.
91.501 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.755.020 kr.
92.905 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.715.735 kr.
92.531 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.695.000 kr.
92.333 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.607.579 kr.
91.501 kr./m²
-0.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.750.000 kr.
26.190 kr./m²
-71.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år168.300 kr.
Salgspris9.607.579 kr.
Profit (1 års hold)20.859 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)-1.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år242.010 kr.
Salgspris10.280.110 kr.
Profit (1 års hold)767.100 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år268.892 kr.
Salgspris11.029.501 kr.
Profit (1 års hold)1.543.373 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (105) × 12 mdr
= Langtidsleje/år245.700 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)319.410 kr.
− Ejerudgifter/år-77.400 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)168.300 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)242.010 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.892 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.170 kr.
= Tx-omkostning60.020 kr.
+ Tilbudspris9.695.000 kr.
= Total investeret9.755.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.607.579 kr.
− Investeret-9.755.020 kr.
= Spread-147.441 kr.
÷ Investeret÷ 9.755.020 kr.
= Alpha-1.5%
Mægler
kr/m² (udbud)92.333 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
BO MED HAVNEN SOM NABO - PRAGTFULD LYS OG UDSIGT
Her på Havneholmen 28 har I nu muligheden for at finde jer til rette i en lys treværelses lejlighed, som er det perfekte bud på parret eller den lille families næste hjem. I får glæde af to altaner, hvor I kan nyde solen og ikke mindst, udsigten ud over Havneløbet.I bliver præsenteret for en ejendom, der er opført i 2009. Her vil I ikke kunne undgå at se, at facaden bliver prydet af store, frithængende altaner. Det er dog ikke den eneste gode ved ejendommen, for I får også et kælderrum og muligh