Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·102 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.4%✓Sol 65✓Klassisk 1798✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.085 kr/m² × 72 m² = 5.766.122 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1798
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
102d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.196 kr./år
Alpha
-4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.766.122 kr.
80.085 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
83.789 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.880.871 kr.
81.679 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
83.264 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.766.122 kr.
80.085 kr./m²
-3.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
27.083 kr./m²
-67.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år151.884 kr.
Salgspris5.766.122 kr.
Profit (1 års hold)-114.814 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-4.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år208.908 kr.
Salgspris6.169.751 kr.
Profit (1 års hold)345.839 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.6%
α (alpha)-4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast16.6%
Gross rental/år377.100 kr.
Salgspris6.619.508 kr.
Profit (1 års hold)963.788 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-38.196 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.884 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.908 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)377.100 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.766.122 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-266.698 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)83.264 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-09-25normal
5.550.000 kr.77.083 kr./m²
2011-12-15normal
2.930.000 kr.40.694 kr./m²
2010-03-02normal
2.930.000 kr.40.694 kr./m²
2006-01-27normal
2.900.000 kr.40.278 kr./m²
2002-04-08normal
1.700.082 kr.23.612 kr./m²
1996-08-25normal
693.000 kr.9.625 kr./m²
1993-11-05normal
695.000 kr.9.653 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.550.000 kr.2025-09-25 · 1 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer3.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende københavnerlejlighed med brændeovn og smukt lysindfald
Midt i hjertet af København, i en smuk fredet ejendom fra 1798, finder du denne yderst charmerende lejlighed – en bolig hvor historie, æstetik og hjemlig varme går op i en højere enhed.Lejligheden byder på 72 veludnyttede kvadratmeter og fremstår smukt herskabeligt renoveret med en elegant og funktionel planløsning. Allerede når man træder indenfor, mærker man den særlige atmosfære, hvor klassiske detaljer og moderne komfort mødes i en harmonisk balance.Boligens naturlige samlingspunkt er den st