Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1947)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·65 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.6%✓KBH-klassiker 1947✓Sol 79✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.101 kr/m² × 56 m² = 4.317.680 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
56 m²
Værelser
3
Byggeår
1947
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
65d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.164 kr./år
Alpha
-4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.317.680 kr.
77.101 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
80.783 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.361.457 kr.
77.883 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
80.268 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.317.680 kr.
77.101 kr./m²
-3.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
17.143 kr./m²
-78.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.0%
α (alpha)-4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år71.796 kr.
Salgspris4.317.680 kr.
Profit (1 års hold)-134.344 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-4.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år108.084 kr.
Salgspris4.619.918 kr.
Profit (1 års hold)204.182 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år259.504 kr.
Salgspris4.956.697 kr.
Profit (1 års hold)692.381 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)157.248 kr.
− Ejerudgifter/år-49.164 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.796 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.084 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.504 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.317.680 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-206.140 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-4.6%
Mægler
kr/m² (udbud)80.268 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-21normal
4.200.000 kr.75.000 kr./m²
2025-02-24normal
3.000.000 kr.53.571 kr./m²
2019-02-26normal
2.025.000 kr.36.161 kr./m²
2013-08-26normal
1.299.000 kr.23.196 kr./m²
2002-08-27normal
850.000 kr.15.179 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2025-08-21 · 1 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer2.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
NYRENOVERET LEJLIGHED MED SOLRIG ALTAN
Flot 3V’er med altan og køkken-alrum Få skridt fra Den Røde Plads & Skjolds Plads metro står vi nu klar med nøglerne til en flot og velindrettet 3V’er, der folder sig ud med alt fra en smagfuld indretning til et åbent køkken-alrum og en fin altan. På papiret er lejligheden 56 kvadratmeter stor, men pladsen er udnyttet til fulde, så kvadratmeterne føles af flere. Der er skabt en moderne planløsning, hvor det flotte køkken ligger ud i ét med stuen, hvilket giver hjemmet et naturligt samlingspunk