← Tilbage til on-market
Østerbrogade 216, 1. mf
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Best afkast 70% — sandsynligvis overshoot
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Hjemfald✓α +51%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 90✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.619 kr/m² × 72 m² = 5.300.544 kr.
Disqualified —hjemfaldspligt(Auto-detected fra beskrivelse)— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.992 kr./år
Alpha
50.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.300.544 kr.
73.619 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
48.859 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.371.274 kr.
74.601 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.495.000 kr.
48.542 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.300.544 kr.
73.619 kr./m²
+51.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
19.444 kr./m²
-59.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
53.7%
α (alpha)50.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast53.7%
Gross rental/år104.808 kr.
Salgspris5.300.544 kr.
Profit (1 års hold)1.887.532 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
62.1%
α (alpha)50.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.5%
= Total afkast62.1%
Gross rental/år156.648 kr.
Salgspris5.671.582 kr.
Profit (1 års hold)2.310.410 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
70.2%
α (alpha)50.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast70.2%
Gross rental/år167.061 kr.
Salgspris6.085.025 kr.
Profit (1 års hold)2.734.266 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-67.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.808 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.648 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.061 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.300.544 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread1.782.724 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha50.7%
Mægler
kr/m² (udbud)48.542 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
1995-09-26normal
430.000 kr.5.972 kr./m²
1994-09-12normal
184.890 kr.2.568 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
430.000 kr.1995-09-26 · 31 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed med hjemfaldspligt
Lejlighed med to altaner tæt på strandliv og indre Østerbro Strand, havnemiljø, offentlig transport og et summende bymiljø i det allerinderste Østerbro ligger alt sammen for dine fødder, når du overtager nøglerne til denne 72 m2 lejlighed. Boligen venter på 1. sal og indeholder stue, køkken, værelse, badeværelse og fordelingsentré. Stuen har en god størrelse til både sofamøblerne og spisebordet, ligesom du træder direkte ud til den ene altan. Den anden kan tilgås fra værelset mod øst, hvor du f