iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 13, 2. th

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness4/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.7% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.7%✓Sol 100✓2. sal✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 58.052 kr/m² × 92 m² = 5.340.803 kr.
Edvard Thomsens Vej 13, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
5.945.000 kr.
Dage på markedet
57d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.596 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.340.803 kr.
58.052 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.982.520 kr.
65.027 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.432.442 kr.
59.048 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.945.000 kr.
64.620 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.340.803 kr.
58.052 kr./m²
-10.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
20.652 kr./m²
-68.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.6%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-8.6%
Gross rental/år126.084 kr.
Salgspris5.340.803 kr.
Profit (1 års hold)-515.633 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.7%
α (alpha)-10.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år182.388 kr.
Salgspris5.714.659 kr.
Profit (1 års hold)-85.473 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.5%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år262.318 kr.
Salgspris6.131.242 kr.
Profit (1 års hold)411.040 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.984 kr.
− Ejerudgifter/år-61.596 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.084 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)182.388 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)262.318 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.945.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.945.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.945.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.670 kr.
= Tx-omkostning37.520 kr.
+ Tilbudspris5.945.000 kr.
= Total investeret5.982.520 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.340.803 kr.
− Investeret-5.982.520 kr.
= Spread-641.717 kr.
÷ Investeret÷ 5.982.520 kr.
= Alpha-10.7%

Mægler

kr/m² (udbud)64.620 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2005-08-06normal
2.895.000 kr.31.467 kr./m²
2005-08-06normal
2.045.000 kr.22.228 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.895.000 kr.2005-08-06 · 21 år siden
Udbudspris implicerer3.5% pa
FMV implicerer3.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende 3V’er med to altaner og fantastisk udsigt i Ørestad

Velkommen til Edvard Thomsens Vej 13, 2. th – en lys og moderne 3-værelses lejlighed med en attraktiv placering i Ørestad. Her får I 92 veldisponerede kvadratmeter med en gennemtænkt planløsning, store vinduespartier og et fantastisk lysindfald, som skaber en behagelig atmosfære i hele boligen.Lejlighedens hjerte er det store køkken/alrum og stueområde, hvor der er god plads til både spiseafdeling og sofaarrangement. De store vinduespartier giver et flot kig til de grønne omgivelser og skaber en