iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 5D, 7. 3

2300 København S · other · Warming Liebhaverboliger

Åbn pitch-view
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -18.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.1%✓7. sal✓Sol 100✓71 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.495 kr/m² × 71 m² = 4.366.158 kr.
Edvard Thomsens Vej 5D, 7. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
2007
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
51d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.596 kr./år
Alpha
-18.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.366.158 kr.
61.495 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
75.051 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.438.918 kr.
62.520 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.295.000 kr.
74.577 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.366.158 kr.
61.495 kr./m²
-17.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
19.718 kr./m²
-73.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.2%
α (alpha)-18.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-16.2%
Gross rental/år101.244 kr.
Salgspris4.366.158 kr.
Profit (1 års hold)-861.218 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.3%
α (alpha)-18.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år144.696 kr.
Salgspris4.671.789 kr.
Profit (1 års hold)-512.135 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.1%
α (alpha)-18.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år180.132 kr.
Salgspris5.012.349 kr.
Profit (1 års hold)-136.139 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år144.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.292 kr.
− Ejerudgifter/år-43.596 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.244 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.696 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.132 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.366.158 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-962.462 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-18.1%

Mægler

kr/m² (udbud)74.577 kr.
MæglerWarming Liebhaverboliger
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2007-10-23normal
2.575.000 kr.36.268 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.575.000 kr.2007-10-23 · 19 år siden
Udbudspris implicerer3.9% pa
FMV implicerer2.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

UDEN BOPÆLSPLIGT - 7. SAL - ALTAN OG FRI UDSIGT OVER GOLFBANEN ØRESTADEN - VED FIELDS, METRO OG BYPARK På 7. sal med penthouse-følelse ligger denne lyse og stemningsfulde lejlighed med vestvendt altan og fri udsigt over golfbanens grønne vidder. Her smelter lys, luft og bynær frihed sammen i en bolig med sjælden ro og karakter. Ejendommen er opført i år 2007 og har siden hen kun haft én ejer. Ejer har aldrig været tilmeldt folkeregistret på adressen, hvorfor lejligheden er uden bopælspligt.Vel