Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 16.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1877)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·170 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Stueetage/kælder
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Stueetage✓α +16%✓Sol 89✓Klassisk 1877✓73 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.853 kr/m² × 73 m² = 6.413.295 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1877
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
170d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.260 kr./år
Alpha
16.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.413.295 kr.
87.853 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
75.751 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.475.015 kr.
88.699 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
75.274 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.413.295 kr.
87.853 kr./m²
+16.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
22.603 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
17.8%
α (alpha)16.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år102.420 kr.
Salgspris6.413.295 kr.
Profit (1 års hold)985.895 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
25.7%
α (alpha)16.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast25.7%
Gross rental/år149.724 kr.
Salgspris6.862.226 kr.
Profit (1 års hold)1.482.130 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
35.4%
α (alpha)16.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast35.4%
Gross rental/år253.408 kr.
Salgspris7.362.463 kr.
Profit (1 års hold)2.086.051 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.984 kr.
− Ejerudgifter/år-55.260 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.420 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)149.724 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.408 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.413.295 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread883.475 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha16.0%
Mægler
kr/m² (udbud)75.274 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-09normal
3.700.000 kr.50.685 kr./m²
2019-06-07normal
3.250.000 kr.44.521 kr./m²
2018-12-21normal
2.400.000 kr.32.877 kr./m²
2014-04-10normal
2.240.000 kr.30.685 kr./m²
2007-01-10normal
1.995.000 kr.27.329 kr./m²
1995-11-03normal
431.400 kr.5.910 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.700.000 kr.2022-03-09 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer14.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+4.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig og charmerende 3-værelses lejlighed tæt på søerne
Velkommen til denne charmerende lejlighed tæt på søerne. LEJLIGHED: Denne smukke og indbydende lejlighed byder på en skøn kombination af klassisk charme og moderne komfort - perfekt til dig, der ønsker at bo centralt og samtidig have plads til hverdag og gæster. Lejligheden byder på en rummelig fordelingsentré med god opbevaringsplads. Herfra er der adgang til alle lejlighedens rum. Det flotte, lyse køkken fremstår tidsløst med hvide elementer og har både opvaskemaskine, komfur, ovn og rigeligt