iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Weidekampsgade 69, 3. mf

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
  • ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.9% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.9%✓Sol 92✓3. sal✓89 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 77.577 kr/m² × 89 m² = 6.904.314 kr.
Weidekampsgade 69, 3. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
47d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.308 kr./år
Alpha
-5.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.904.314 kr.
77.577 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
82.479 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.983.813 kr.
78.470 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.295.000 kr.
81.966 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.904.314 kr.
77.577 kr./m²
-5.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.400.000 kr.
26.966 kr./m²
-67.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.3%
α (alpha)-5.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år123.252 kr.
Salgspris6.904.314 kr.
Profit (1 års hold)-313.054 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.5%
α (alpha)-5.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år177.720 kr.
Salgspris7.387.616 kr.
Profit (1 års hold)224.716 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.1%
α (alpha)-5.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år165.420 kr.
Salgspris7.926.152 kr.
Profit (1 års hold)750.952 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-58.308 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.252 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.720 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)165.420 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.904.314 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-436.306 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-5.9%

Mægler

kr/m² (udbud)81.966 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-09-08family
2.639.895 kr.29.662 kr./m²
2010-11-08normal
2.795.000 kr.31.404 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.795.000 kr.2010-11-08 · 16 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed på ikonisk beliggenhed med vandkig

Indflytningsklar lejlighed på ikonisk beliggenhed med vandkigI den allermest centrale ende af Islands Brygge, hvor du dagligt kan smutte over broen og ose i Indre By, udbyder vi nu en lejlighed, som mange vil misunde. Den moderne indretning, de gode forhold og de to altaner skaber en skøn base i et af byens mest attraktive kvarterer, og den er lige til at rykke ind i.  Centrum for boligoplevelsen er uden tvivl det store køkken-alrum med smukt vandkig, hvor grebsfrie køkkenelementer og alle hårde