Roskildevej 55, 1. 117

2000 Frederiksberg · other · Ejendomsmæglerfirmaet Mathias Mendel

Åbn pitch-view

Top-pick score

44/ 100

D — speculative

AVM signal0/25

Kvalitet7/25

Data-freshness12/20

Bydel15/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Tier-A bydel (frederiksberg)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 3

✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓1. sal✓67 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Frederiksberg

kvm

67 m²

Værelser

Byggeår

1972

Udbudspris

4.195.000 kr.

Dage på markedet

16d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.250 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 210

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 38.148 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.195.000 kr.

62.612 kr./m² · fallback

Investeret

4.222.020 kr.

63.015 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.298.054 kr.

64.150 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

4.195.000 kr.

62.612 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

4.195.000 kr.

62.612 kr./m²

listPris fallback

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.250.000 kr.

18.657 kr./m²

-70.2% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

2.5%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield3.1%

= Total afkast2.5%

Gross rental/år130.692 kr.

Salgspris4.195.000 kr.

Profit (1 års hold)103.672 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

10.7%

α (alpha)-0.6%

β (7% beta)7.0%

cf-yield4.3%

= Total afkast10.7%

Gross rental/år181.344 kr.

Salgspris4.488.650 kr.

Profit (1 års hold)447.974 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.2%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.1%

= Total afkast19.2%

Gross rental/år213.654 kr.

Salgspris4.815.860 kr.

Profit (1 års hold)807.494 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år365.000 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-54.750 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.

= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr

× kvm (67) × 12 mdr

= Langtidsleje/år168.840 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)219.492 kr.

− Ejerudgifter/år-38.148 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.692 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)181.344 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)213.654 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+25.170 kr.

= Tx-omkostning27.020 kr.

+ Tilbudspris4.195.000 kr.

= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.195.000 kr.

− Investeret-4.222.020 kr.

= Spread-27.020 kr.

÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)62.612 kr.

MæglerEjendomsmæglerfirmaet Mathias Mendel

Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2025-03-31family

1.950.000 kr.29.104 kr./m²

2016-12-16normal

1.850.000 kr.27.612 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.850.000 kr.2016-12-16 · 10 år siden

Udbudspris implicerer8.5% pa

FMV implicerer8.5% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

UDSIGTSLEJLIGHED PÅ FREDERIKSBERG

UDSIGTSLEJLIGHED PÅ FREDERIKSBERGVelkommen til Roskildevej 55, 1. 117. – en lys og velindrettet udsigtslejlighed med nok den mest grønne beliggenhed på Frederiksberg. Her får du en centralt placeret lejlighed i den fineste 70’er ejendom.LejlighedenLejligheden byder på en veldisponeret planløsning, hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet optimalt. Der er tale en fin to værelseslejlighed hvorfra man via fordelingsgangen kan tilgå både lejlighedens soveværelse, bad/toilet samt det hyggelige køkke