iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ragnagade 26, 4. th

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1897)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -5.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.9%✓4. sal✓Sol 95✓Klassisk 1897✓51 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 74.186 kr/m² × 51 m² = 3.783.470 kr.
Ragnagade 26, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1897
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
18d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.968 kr./år
Alpha
-5.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.783.470 kr.
74.186 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
78.840 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.840.012 kr.
75.294 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
78.333 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.783.470 kr.
74.186 kr./m²
-5.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
18.824 kr./m²
-76.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.9%
α (alpha)-5.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.9%
Gross rental/år81.432 kr.
Salgspris3.783.470 kr.
Profit (1 års hold)-155.918 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.0%
α (alpha)-5.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år118.152 kr.
Salgspris4.048.313 kr.
Profit (1 års hold)145.645 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.7%
α (alpha)-5.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år194.085 kr.
Salgspris4.343.424 kr.
Profit (1 års hold)516.689 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-40.968 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.152 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.085 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.783.470 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-237.350 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-5.9%

Mægler

kr/m² (udbud)78.333 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-02-04family
1.100.000 kr.21.569 kr./m²
2016-01-13normal
1.595.000 kr.31.275 kr./m²
2012-10-06normal
925.000 kr.18.137 kr./m²
2002-05-13normal
825.000 kr.16.176 kr./m²
2000-02-01family
300.000 kr.5.882 kr./m²
1996-06-25normal
306.000 kr.6.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.595.000 kr.2016-01-13 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet lejlighed på Ydre Østerbro

Velkommen til Ragnagade 26, 4. th. – en lys og velindrettet lejlighed beliggende på attraktive Ydre Østerbro, få minutters gang fra Fælledparken. Her får I en bolig, der passer perfekt til singlen, parret eller som delelejlighed, kombineret med en beliggenhed tæt på både byliv og grønne omgivelser.Lejligheden byder på en funktionel planløsning med en fordelingsgang, der giver adgang til boligens separate rum. Her finder I en stue, et soveværelse, et køkken samt et badeværelse med separat bad og