Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Fresh handelsdata (2023)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!101 m² stor✓Sol 60✓Nybyg 2019✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
9.595.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 78.636 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.595.000 kr.
95.000 kr./m² · fallback
Investeret
9.654.420 kr.
95.588 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.662.579 kr.
95.669 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.595.000 kr.
95.000 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.595.000 kr.
95.000 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.600.000 kr.
25.743 kr./m²
-72.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år127.404 kr.
Salgspris9.595.000 kr.
Profit (1 års hold)67.984 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år189.216 kr.
Salgspris10.266.650 kr.
Profit (1 års hold)801.446 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år297.875 kr.
Salgspris11.015.060 kr.
Profit (1 års hold)1.658.515 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-78.636 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.216 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)297.875 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+57.570 kr.
= Tx-omkostning59.420 kr.
+ Tilbudspris9.595.000 kr.
= Total investeret9.654.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.595.000 kr.
− Investeret-9.654.420 kr.
= Spread-59.420 kr.
÷ Investeret÷ 9.654.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)95.000 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-06normal
7.115.000 kr.70.446 kr./m²
2020-09-15normal
6.200.000 kr.61.386 kr./m²
2018-01-03normal
4.749.000 kr.47.020 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.115.000 kr.2023-10-06 · 3 år siden
Udbudspris implicerer10.5% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor og lækker 3V fra 2019 med kæmpe terrasse på Islands Brygge
Det er nærmest som at vinde lotteriet, at bo i det nye byggeri på Islands Brygge. Alt er (næsten) nyt og lækkert, og så har du kanalen og Fælleden i henholdsvis “forhaven og baghaven”. Denne lejlighed brillerer yderligere med sin enorme terrasse ud mod gården med kig til kanalen. Der er tilmed mulighed for tilkøb af parkering.Lejligheden er en udsøgt fornøjelse fra ende til anden. Den er fra 2019 og er således stilmæssigt moderne og har et højt komfortniveau. Der er gulvvarme i hele lejligheden,