iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vester Søgade 14, 3. th

1601 København V · realmaeglerne · RealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
31/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·86 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
2 · ! 1 · 3
Beton 1974α -0.6%111 m² for stor!Ingen AVMSol 973. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Vester Søgade 14, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
111 m²
Værelser
3
Byggeår
1974
Udbudspris
10.495.000 kr.
Dage på markedet
86d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 78.576 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.495.000 kr.
94.550 kr./m² · fallback
Investeret
10.559.820 kr.
95.134 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.610.650 kr.
95.591 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
10.495.000 kr.
94.550 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
10.495.000 kr.
94.550 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.200.000 kr.
19.820 kr./m²
-79.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år181.164 kr.
Salgspris10.495.000 kr.
Profit (1 års hold)116.344 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år259.086 kr.
Salgspris11.229.650 kr.
Profit (1 års hold)928.916 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år267.716 kr.
Salgspris12.048.260 kr.
Profit (1 års hold)1.756.156 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (111) × 12 mdr
= Langtidsleje/år259.740 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)337.662 kr.
− Ejerudgifter/år-78.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)181.164 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)259.086 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)267.716 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+62.970 kr.
= Tx-omkostning64.820 kr.
+ Tilbudspris10.495.000 kr.
= Total investeret10.559.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.495.000 kr.
− Investeret-10.559.820 kr.
= Spread-64.820 kr.
÷ Investeret÷ 10.559.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)94.550 kr.
MæglerRealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Første række til søerne – lys 111 m² lejlighed med vestvendt altan og p-plads

På attraktive Vester Søgade udbydes denne skønne lejlighed på 111 m², som kombinerer en enestående beliggenhed i første række til søerne med en lys, rummelig og yderst fleksibel indretning. Her bor du med direkte udsigt til vandet og med en rolig, naturskøn atmosfære – samtidig med at både Indre By og Vesterbros pulserende liv er inden for få minutters rækkevidde. Området er kendt for sin helt særlige balance mellem byliv og rekreative omgivelser, hvor gåture langs søerne, cafébesøg og kulturelle oplevelser naturligt bliver en del af hverdagen. Beliggenheden er ideel for dig, der ønsker det bedste fra to verdener. Lejligheden byder på en velfungerende planløsning med tre gode værelser, der alle har en behagelig størrelse og gode indretningsmuligheder. Samtidig er der et oplagt potentiale for at etablere yderligere rum, hvis behovet opstår – eksempelvis ekstra soveværelse, kontor eller et større opholdsområde. Boligen henvender sig derfor både til familien, parret eller køberen, der ønsker fleksibilitet og mulighed for at sætte sit eget præg. Boligen fremstår lys og indbydende med et dejligt lysindfald, der strømmer ind gennem vinduerne og skaber en varm og behagelig atmosfære i hele lejligheden. Fra opholdsrummet er der direkte udgang til en vestvendt altan, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes i fulde drag. Her er der god plads til både spisebord og loungemøbler, hvilket gør altanen til et naturligt samlingspunkt i de varmere måneder. Lejligheden rummer desuden et badeværelse samt et ekstra toilet, hvilket giver en praktisk og komfortabel hverdag – særligt for flere beboere eller gæster. Som en sjælden og eftertragtet fordel medfølger der desuden privat p-plads til boligen, hvilket er en stor luksus i dette centrale område af København. Alt i alt en attraktiv og velbeliggende lejlighed med masser af muligheder, en unik udsigt og en placering, der sjældent udbydes – perfekt til dig, der ønsker en bolig med både ro, udsigt og byens liv lige uden for døren.