iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Steenwinkelsvej 9, 1. mf

1966 Frederiksberg C · other · Estaldo ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·136 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1967) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 1 · 2
Beton 1967α -0.6%!Ingen AVMSol 921. sal59 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Steenwinkelsvej 9, 1. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1967
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
136d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.276 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
84.661 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
85.200 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.072.121 kr.
85.968 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.995.000 kr.
84.661 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
84.661 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
21.186 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år109.404 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)77.584 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år154.008 kr.
Salgspris5.344.650 kr.
Profit (1 års hold)471.838 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år212.526 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)919.966 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.284 kr.
− Ejerudgifter/år-39.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.008 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)212.526 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)84.661 kr.
MæglerEstaldo ApS
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-09-05normal
1.460.000 kr.24.746 kr./m²
2009-06-22normal
1.200.000 kr.20.339 kr./m²
2003-01-30family
756.000 kr.12.814 kr./m²
2001-07-09normal
740.013 kr.12.543 kr./m²
1999-03-16normal
512.000 kr.8.678 kr./m²
1995-08-25normal
220.000 kr.3.729 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.460.000 kr.2014-09-05 · 12 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer10.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet lejlighed i stille kvarter på Frederiksberg

Charmerende 59 m² bolig i lille, velfungerende ejerforening med kun 10 lejligheder Velkommen til Steenwinkelsvej 9 - en charmerende og veldisponeret lejlighed på 59 m², beliggende i et stille og eftertragtet område på Frederiksberg. Her bor du i en lille, velfungerende ejerforening med kun 10 lejligheder, hvilket skaber et trygt og rart nærmiljø, hvor alle kender hinanden, og hvor hverdagen glider lidt lettere. Lejligheden byder på en god og funktionel planløsning med en rummelig entré, der leder videre til en fordelingsgang. Herfra er der adgang til både badeværelset, det hyggelige værelse samt det store opholdsrum, hvor stue og køkken ligger i åben og harmonisk forbindelse. Det store, lyse stueområde giver plads til både sofahjørne, spiseplads og hverdagens aktiviteter, og rummet får et naturligt lysindfald, der giver en behagelig atmosfære. Værelset har en god størrelse og kan både fungere som soveværelse, kontor eller kombineret løsning. Badeværelset er praktisk indrettet og placeret tæt på både værelse og køkken. Planløsningen er gennemtænkt og udnytter de 59 m² optimalt, hvilket gør lejligheden ideel som førstegangskøb, til studerende eller som en attraktiv bolig til dig, der ønsker byliv - men i rolige og grønne omgivelser. Området omkring Steenwinkelsvej er kendetegnet ved fred og ro, samtidig med at du bor i hjertet af Frederiksberg med kort afstand til caféer, grønne områder, shopping, offentlig transport og alt det, byen tilbyder. Den lille ejerforening giver et særligt nærvær og en god, stabil drift, som er attraktiv for både nuværende og kommende beboere. Som en ekstra fordel medfølger der en privat parkeringsplads under bygningen, hvilket er en sjælden og meget værdifuld bonus på Frederiksberg – og giver dig en tryg, nem og bekvem parkeringsløsning hver eneste dag. En skøn og overskuelig bolig med en harmonisk indretning og en beliggenhed, der giver dig det bedste af Frederiksberg - roen, byen og hverdagskomforten samlet ét sted.