Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·106 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.6% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -6.6%✓4. sal✓Sol 82✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 56.355 kr/m² × 95 m² = 5.353.726 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
95 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
106d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.716 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.353.726 kr.
56.355 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
60.327 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.466.163 kr.
57.539 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.695.000 kr.
59.947 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.353.726 kr.
56.355 kr./m²
-6.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
20.000 kr./m²
-66.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.0%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år147.084 kr.
Salgspris5.353.726 kr.
Profit (1 års hold)-230.210 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.0%
α (alpha)-6.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år205.224 kr.
Salgspris5.728.487 kr.
Profit (1 års hold)202.691 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.1%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast13.1%
Gross rental/år277.198 kr.
Salgspris6.146.077 kr.
Profit (1 års hold)692.255 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år193.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)251.940 kr.
− Ejerudgifter/år-46.716 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.084 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)205.224 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.198 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.353.726 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-377.294 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-6.6%
Mægler
kr/m² (udbud)59.947 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-08-26normal
3.995.000 kr.42.053 kr./m²
2018-02-07normal
3.495.000 kr.36.789 kr./m²
2009-03-02normal
1.800.000 kr.18.947 kr./m²
2005-11-02normal
2.585.000 kr.27.211 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.995.000 kr.2021-08-26 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3V lejlighed med solrig altan centralt i Ørestad
Denne indbydende og lyse lejlighed på 95 kvadratmeter fra 2007. Beliggende på fjerde sal opnår I både et behageligt privatliv og et imponerende lysindfald fra de store vinduespartier, som vender mod det grønne gårdmiljø. Boligen fremstår moderne og velindrettet med to værelser og en gennemtænkt planløsning, hvor funktionalitet og rummelighed går hånd i hånd. Den åbne indretning skaber en naturlig sammenhæng mellem hjemmets opholdsrum og bidrager til en harmonisk atmosfære. Samtidig får I en att