iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vester Voldgade 4, 5.

1552 København V · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet14/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1895)
  • ·Seller CAGR 4.4% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·214 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -0.6%✗130 m² for stor!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1895

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Vester Voldgade 4, 5.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
130 m²
Værelser
3
Byggeår
1895
Udbudspris
9.695.000 kr.
Dage på markedet
214d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.412 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.695.000 kr.
74.577 kr./m² · fallback
Investeret
9.755.020 kr.
75.039 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.869.720 kr.
75.921 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.695.000 kr.
74.577 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.695.000 kr.
74.577 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.950.000 kr.
22.692 kr./m²
-69.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år235.788 kr.
Salgspris9.695.000 kr.
Profit (1 års hold)175.768 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år327.048 kr.
Salgspris10.373.650 kr.
Profit (1 års hold)945.678 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år277.880 kr.
Salgspris11.129.860 kr.
Profit (1 års hold)1.652.720 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (130) × 12 mdr
= Langtidsleje/år304.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)395.460 kr.
− Ejerudgifter/år-68.412 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)235.788 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)327.048 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.880 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.170 kr.
= Tx-omkostning60.020 kr.
+ Tilbudspris9.695.000 kr.
= Total investeret9.755.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.695.000 kr.
− Investeret-9.755.020 kr.
= Spread-60.020 kr.
÷ Investeret÷ 9.755.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)74.577 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2007-03-15normal
4.300.000 kr.33.077 kr./m²
2002-02-04normal
2.525.000 kr.19.423 kr./m²
1997-09-30normal
957.000 kr.7.362 kr./m²
1994-06-02normal
735.000 kr.5.654 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.300.000 kr.2007-03-15 · 19 år siden
Udbudspris implicerer4.4% pa
FMV implicerer4.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse med delvist overdækket tagterrasse

Penthouse med unik, delvist overdækket tagterrasse – kun 200 meter fra Rådhuspladsen Bare træd ud ad gadedøren og mærk pulsen fra byen. Beliggenheden er midt i hjertet af København – på Vester Voldgade – hvor klassisk københavnerstemning møder international storby. Med Rådhuspladsen og metroen i den ene retning og Ørstedsparken i den anden har I hele byen lige udenfor døren. Caféer, specialforretninger og spændende spisesteder ligger side om side i kvarteret, og alle Indre Bys pejlemærker nås ne