Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2005)
- ·124 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!103 m² stor✓9. sal✓Sol 100✓Bygget 2005
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
103 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
124d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 88.236 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
48.495 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
48.804 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.084.527 kr.
49.364 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.995.000 kr.
48.495 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
48.495 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.100.000 kr.
20.388 kr./m²
-58.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år121.884 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)90.064 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.0%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år184.920 kr.
Salgspris5.344.650 kr.
Profit (1 års hold)502.750 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år235.678 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)943.118 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (103) × 12 mdr
= Langtidsleje/år210.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)273.156 kr.
− Ejerudgifter/år-88.236 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.884 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)184.920 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)235.678 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)48.495 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2007-05-12normal
2.550.000 kr.24.757 kr./m²
2005-12-29normal
2.075.000 kr.20.146 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.550.000 kr.2007-05-12 · 19 år siden
Udbudspris implicerer3.6% pa
FMV implicerer3.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FANTASTISK UDSIGTSLEJLIGHED
LEJLIGHEDENVelkommen indenfor i denne udsøgte Ørestad-lejlighed, der ligger oppe på 9. og 10. etage i en af områdets mest ikoniske bygninger. Indendørs venter et mekka af moderne arkitektur, og de 103 kvadratmeter fordeler sig over to spændende etager.Hoveddøren åbner op til lejlighedens stueplan, der breder sig ud som et stort opholdsrum. Entréen er veludnyttet med masser skabsplads langs væggen, og i åben forbindelse ligger køkkenet, der er gjort i hvide elementer med en solid træbordplade på