iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Aksel Møllers Have 4, 4. th

2000 Frederiksberg · other · Irving Jensen & Co I/S

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1943)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -1.7%4. salKBH-klassiker 1943Sol 10079 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.597 kr/m² × 79 m² = 6.920.179 kr.
Aksel Møllers Have 4, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1943
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
35d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.548 kr./år
Alpha
-1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.920.179 kr.
87.597 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
89.099 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.028.689 kr.
88.971 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
88.544 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.920.179 kr.
87.597 kr./m²
-1.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
22.785 kr./m²
-74.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år152.532 kr.
Salgspris6.920.179 kr.
Profit (1 års hold)33.891 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.3%
α (alpha)-1.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år212.256 kr.
Salgspris7.404.592 kr.
Profit (1 års hold)578.028 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år316.944 kr.
Salgspris7.944.365 kr.
Profit (1 års hold)1.222.490 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.804 kr.
− Ejerudgifter/år-46.548 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)152.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)212.256 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.944 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.920.179 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-118.641 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-1.7%

Mægler

kr/m² (udbud)88.544 kr.
MæglerIrving Jensen & Co I/S
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2001-02-05normal
1.010.000 kr.12.785 kr./m²
1997-10-23normal
612.000 kr.7.747 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.010.000 kr.2001-02-05 · 25 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Aksel Møllers Have - skøn indflytningsklar 3 værelses lejlighed på 79 m2

Nu udbydes denne lyse og velindrettede 3-værelses ejerlejlighed med elevator og sydøstvendt altan i attraktive ejerforening Aksel Møllers Have. Fra lejligheden er der en skøn udsigt over parken. . Lejligheden er på 79 m² og fremstår i flot og velholdt stand. Boligen byder på entré med indbyggede skabe, en rummelig og lys opholdsstue med udgang til den skønne altan. Herudover findes to gode soveværelser, et velholdt køkken samt et dejligt badeværelse med bruseniche og gulvvarme. MULIGHED FOR TILKØB AF GARAGE. Ejendommen er veldrevet og tilbyder elevator, moderne fællesvaskeri, tørrerum, cykelkælder, barnevognsrum samt eget kælderrum. Det store grønne gårdmiljø indbyder til ophold med hyggelige kroge, borde og bænke, legeplads samt gode cykelparkeringsforhold. Derudover er der adgang til billigt fibernet via Fiberby. Beliggenheden i det eftertragtede Svømmehalskvarter er blandt Frederiksbergs bedste. Ejendommen ligger direkte ud til det smukke parkområde Aksel Møllers Have og omgivet af et rigt udvalg af caféer, specialbutikker og indkøbsmuligheder. Metrostationen ved Aksel Møllers Have ligger få skridt fra hoveddøren og giver hurtig forbindelse til blandt andet Rådhuspladsen, Nørrebro og Østerbro. I nærområdet finder man desuden Frederiksberg Have, Frederiksberg Centret, svømmehal samt et væld af kultur- og fritidstilbud. Ejendommen har fået udskiftet faldstammer og vandrør, og lejlighedens andel af udgifterne hertil er allerede betalt. Udlejning er tilladt, ligesom husdyr er velkomne efter ejerforeningens regler. En særdeles attraktiv lejlighed med elevator, altan, fantastisk udsigt og en af Frederiksbergs mest eftertragtede beliggenheder.