Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.6%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 90✓1. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 58.804 kr/m² × 68 m² = 3.998.658 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.708 kr./år
Alpha
-11.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.998.658 kr.
58.804 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
66.527 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.062.445 kr.
59.742 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
66.103 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.998.658 kr.
58.804 kr./m²
-11.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
16.176 kr./m²
-75.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.6%
α (alpha)-11.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-9.6%
Gross rental/år90.012 kr.
Salgspris3.998.658 kr.
Profit (1 års hold)-435.150 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.7%
α (alpha)-11.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-1.7%
Gross rental/år131.628 kr.
Salgspris4.278.564 kr.
Profit (1 års hold)-113.628 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.3%
α (alpha)-11.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år275.206 kr.
Salgspris4.590.459 kr.
Profit (1 års hold)341.845 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.336 kr.
− Ejerudgifter/år-48.708 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.012 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)131.628 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.206 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.998.658 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-525.162 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-11.6%
Mægler
kr/m² (udbud)66.103 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-31normal
2.650.000 kr.38.971 kr./m²
2019-09-25normal
2.295.000 kr.33.750 kr./m²
2008-07-03normal
1.500.000 kr.22.059 kr./m²
2002-09-24normal
1.215.000 kr.17.868 kr./m²
2001-01-15normal
965.000 kr.14.191 kr./m²
2000-09-19normal
600.000 kr.8.824 kr./m²
1997-07-24normal
416.700 kr.6.128 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.650.000 kr.2021-03-31 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og velholdt 3V’er med to altaner
LejlighedenEr I på udkig efter en af byens eftertragtede treværelses lejligheder? Så findes svaret her på Kastrupvej, hvor vi står klar med nøglerne til en skøn lejlighed, der er både lys, velholdt, charmerende og delevenlig. I skal se nærmere på 68 veludnyttede kvadratmeter med klassisk københavnercharme, for rummene prydes af plankegulve, stuklofter og fine fyldningsdøre. Derudover er det en god planløsning, der fordeler pladsen, og det hele starter i en rummelig entré med videre afsæt til båd