iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Adelgade 51, 5. tv

1304 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1957✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓81 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Adelgade 51, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1957
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
1d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.960 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.195.000 kr.
88.827 kr./m² · fallback
Investeret
7.240.020 kr.
89.383 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.299.235 kr.
90.114 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.195.000 kr.
88.827 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.195.000 kr.
88.827 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.100.000 kr.
25.926 kr./m²
-70.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år149.880 kr.
Salgspris7.195.000 kr.
Profit (1 års hold)104.860 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år214.032 kr.
Salgspris7.698.650 kr.
Profit (1 års hold)672.662 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast20.1%
Gross rental/år429.644 kr.
Salgspris8.259.860 kr.
Profit (1 års hold)1.449.484 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år213.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)277.992 kr.
− Ejerudgifter/år-63.960 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.880 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)214.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)429.644 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.195.000 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread-45.020 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.827 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1998-07-07normal
963.656 kr.11.897 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
963.656 kr.1998-07-07 · 28 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet lejlighed med kig til Kongens Have og Marmorkirken

Lys og velindrettet lejlighed med kig til Kongens Have og MarmorkirkenPå Adelgade 51, 5. tv. finder du en indflytningsklar og velindrettet 3-værelses lejlighed med en af Københavns mest attraktive beliggenheder. Her får du det bedste fra Indre By og Frederiksstaden med Kongens Have på den ene side og Marmorkirken på den anden.Lejligheden byder på en veldisponeret planløsning med to gode værelser og et lyst opholdsrum med dobbeltdøre til en charmerende fransk altan. Herfra er der et fantastisk ki