iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rosenvængets Hovedvej 48, 2. 1

2100 København Ø · estate · Estate Østerbro & Nordhavn ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -13.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.1%✓Sol 95✓2. sal✓Bygget 1999✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.399 kr/m² × 100 m² = 8.739.907 kr.
Rosenvængets Hovedvej 48, 2. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
1999
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
17d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.588 kr./år
Alpha
-13.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.739.907 kr.
87.399 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
100.568 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.852.355 kr.
88.524 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.995.000 kr.
99.950 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.739.907 kr.
87.399 kr./m²
-12.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.550.000 kr.
25.500 kr./m²
-74.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.4%
α (alpha)-13.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-11.4%
Gross rental/år167.412 kr.
Salgspris8.739.907 kr.
Profit (1 års hold)-1.149.501 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.7%
α (alpha)-13.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år239.412 kr.
Salgspris9.351.700 kr.
Profit (1 års hold)-465.708 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.4%
α (alpha)-13.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år267.181 kr.
Salgspris10.033.413 kr.
Profit (1 års hold)243.774 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år240.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)312.000 kr.
− Ejerudgifter/år-72.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)167.412 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)239.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)267.181 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.739.907 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-1.316.913 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-13.1%

Mægler

kr/m² (udbud)99.950 kr.
MæglerEstate Østerbro & Nordhavn ApS
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2004-03-10normal
2.300.000 kr.23.000 kr./m²
1999-04-28normal
1.663.787 kr.16.638 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.300.000 kr.2004-03-10 · 22 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst med elevator, stor altan og udsigt/adgang til Heibergs Have(ældrevenlig bolig)

I det eksklusive Rosenvængets Hovedvej-kvarter ligger denne lyse og velindrettede lejlighed med udsigt over den fredede Heibergs Have – et af Københavns mest stemningsfulde og historiske grønne anlæg. Her får du en sjælden kombination af fredelige omgivelser, moderne komfort og kort afstand til alt det, der gør Østerbro til et af byens mest eftertragtede kvarterer.Lejligheden  Den rummelige entré byder velkommen og giver en naturlig adgang til boligens veldisponerede planløsning.Lejligheden rumm