Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -14.2%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓2. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.878 kr/m² × 67 m² = 4.011.836 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.645.000 kr.
Dage på markedet
134d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.536 kr./år
Alpha
-14.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.011.836 kr.
59.878 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.674.720 kr.
69.772 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.078.658 kr.
60.875 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.645.000 kr.
69.328 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.011.836 kr.
59.878 kr./m²
-13.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
16.418 kr./m²
-76.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.2%
α (alpha)-14.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-12.2%
Gross rental/år93.144 kr.
Salgspris4.011.836 kr.
Profit (1 års hold)-569.740 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.3%
α (alpha)-14.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år134.148 kr.
Salgspris4.292.665 kr.
Profit (1 års hold)-247.907 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.5%
α (alpha)-14.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år180.192 kr.
Salgspris4.605.588 kr.
Profit (1 års hold)111.060 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)177.684 kr.
− Ejerudgifter/år-43.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)134.148 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.192 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.645.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.645.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.645.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.870 kr.
= Tx-omkostning29.720 kr.
+ Tilbudspris4.645.000 kr.
= Total investeret4.674.720 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.011.836 kr.
− Investeret-4.674.720 kr.
= Spread-662.884 kr.
÷ Investeret÷ 4.674.720 kr.
= Alpha-14.2%
Mægler
kr/m² (udbud)69.328 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-09normal
2.895.000 kr.43.209 kr./m²
2017-11-13normal
2.495.000 kr.37.239 kr./m²
2017-03-29normal
2.200.000 kr.32.836 kr./m²
2014-09-16normal
1.495.000 kr.22.313 kr./m²
2010-06-09normal
1.360.000 kr.20.299 kr./m²
2006-01-22normal
985.127 kr.14.703 kr./m²
2004-10-20normal
1.445.000 kr.21.567 kr./m²
2003-04-13normal
915.000 kr.13.657 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.895.000 kr.2021-03-09 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn 2V'er med Lergravsparken som "nabo"
LejlighedenDer venter en helt igennem god boligoplevelse på Amager, hvor 67 veludnyttede m2 står til salg. Her kan parret eller forældrekøberne til den studerende, der drømmer om at bo centralt, nemt se sig hjemme. Og endnu bedre? Du må have kæledyr, du må leje ud – og der er tilmed ingen fælleslån. Entréen hilser velkommen, og åbner op til stort set alle boligens rum: et badeværelse, et køkken, en stue og et soveværelse. Badeværelset byder på badeværelsesmøbel og separat bruseniche, mens det fl