Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
- ·93 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓9. sal✓Sol 100✓Nybyg 2017
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
5.745.000 kr.
Dage på markedet
93d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.228 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.745.000 kr.
62.446 kr./m² · fallback
Investeret
5.781.320 kr.
62.840 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.844.535 kr.
63.528 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.745.000 kr.
62.446 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.745.000 kr.
62.446 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
21.739 kr./m²
-65.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år136.452 kr.
Salgspris5.745.000 kr.
Profit (1 års hold)100.132 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år192.756 kr.
Salgspris6.147.150 kr.
Profit (1 års hold)558.586 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast19.8%
Gross rental/år325.283 kr.
Salgspris6.595.260 kr.
Profit (1 års hold)1.139.223 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.984 kr.
− Ejerudgifter/år-51.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.452 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.756 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)325.283 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.745.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.470 kr.
= Tx-omkostning36.320 kr.
+ Tilbudspris5.745.000 kr.
= Total investeret5.781.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.745.000 kr.
− Investeret-5.781.320 kr.
= Spread-36.320 kr.
÷ Investeret÷ 5.781.320 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)62.446 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-07-03normal
3.450.000 kr.37.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.450.000 kr.2017-07-03 · 9 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3V lejlighed med fantastisk udsigt
Velkommen til denne lyse og indbydende ejerlejlighed på 92 m², beliggende på 9. etage i attraktive Ørestad. Her får du en moderne bolig fra 2017 med et fantastisk lysindfald og en betagende udsigt over det åbne landskab og byens skyline.Lejligheden fremstår stilren og velindrettet med en åben planløsning, der skaber en naturlig sammenhæng mellem køkken og stue. De store vinduespartier lader dagslyset strømme ind og giver en skøn fornemmelse af luft og rummelighed, samtidig med at de forbinder le