iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Strandlodsvej 14, 0. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Top-pick score
37/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet16/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
Red flags
  • ·α -23.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Stueetage/kælder

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Stueetage✗α -23.3%✓KBH-klassiker 1934✓Sol 74✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 52.300 kr/m² × 56 m² = 2.928.814 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Strandlodsvej 14, 0. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
7d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.724 kr./år
Alpha
-23.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.928.814 kr.
52.300 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
68.208 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.987.555 kr.
53.349 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.795.000 kr.
67.768 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.928.814 kr.
52.300 kr./m²
-22.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
870.000 kr.
15.536 kr./m²
-77.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.3%
α (alpha)-23.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-21.3%
Gross rental/år78.516 kr.
Salgspris2.928.814 kr.
Profit (1 års hold)-812.290 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-13.4%
α (alpha)-23.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-13.4%
Gross rental/år112.788 kr.
Salgspris3.133.831 kr.
Profit (1 års hold)-573.001 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-3.6%
α (alpha)-23.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast-3.6%
Gross rental/år188.004 kr.
Salgspris3.362.278 kr.
Profit (1 års hold)-269.338 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-35.724 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.516 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)112.788 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.004 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV2.928.814 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-890.806 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-23.3%

Mægler

kr/m² (udbud)67.768 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-02-18normal
1.160.000 kr.20.714 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.160.000 kr.2015-02-18 · 11 år siden
Udbudspris implicerer11.4% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar og delevenlig lejlighed på Strandlodsvej

På en attraktiv adresse tæt på Amager Strandpark, metroen og alle byens tilbud finder I denne lyse og veldisponerede stuelejlighed. Lejligheden ligger i en usædvanlig høj stue med cirka 2,5 meter fra terræn til underkanten af vinduerne, hvilket giver en markant større følelse af privatliv og et lyst, frit udsyn end man normalt forbinder med en stuelejlighed. Boligen er oplagt til både singlen, parret eller to, der ønsker en delevenlig planløsning med gode og regulære rum.Lejligheden fremstår i f