Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1970✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓77 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.240 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.695.000 kr.
60.974 kr./m² · fallback
Investeret
4.725.020 kr.
61.364 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.804.125 kr.
62.391 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.695.000 kr.
60.974 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.695.000 kr.
60.974 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
22.727 kr./m²
-62.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år139.800 kr.
Salgspris4.695.000 kr.
Profit (1 års hold)109.780 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år198.012 kr.
Salgspris5.023.650 kr.
Profit (1 års hold)496.642 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år197.562 kr.
Salgspris5.389.860 kr.
Profit (1 års hold)862.402 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.252 kr.
− Ejerudgifter/år-54.240 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.800 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)198.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)197.562 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.695.000 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-30.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)60.974 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-17normal
4.350.000 kr.56.494 kr./m²
2020-05-12normal
2.800.000 kr.36.364 kr./m²
2017-05-01normal
2.625.000 kr.34.091 kr./m²
2015-05-26family
1.650.000 kr.21.429 kr./m²
2009-11-25normal
1.600.000 kr.20.779 kr./m²
2007-05-06normal
2.350.000 kr.30.519 kr./m²
2005-01-10other
620.400 kr.8.057 kr./m²
2002-09-15normal
1.365.000 kr.17.727 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.350.000 kr.2025-08-17 · 1 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Nymalet 2V (med kammer) med altan - meget centralt på Frederiksberg
Nymalet 2V (med kammer) med altan - meget centralt på FrederiksbergDet er centralt, det er Frederiksberg, og det er lige til at flytte ind i. Kom og se denne toværelses lejlighed (2V med kammer) på fjerde sal over Kvickly på Falkonér Allé. Du får køkken og stue i ét, altan med eftermiddags- og aftensol samt adgang til hele to tagterrasser i henholdsvis 2. og 8. sals højde, tilgængelige via elevator. Velkommen til!Det er en fornøjelse at bevæge sig rundt i lejligheden. I foråret 2026 blev den mal