← Tilbage til on-market
Bremensgade 11, 2. tv
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·66 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -14.2%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 95✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 61.683 kr/m² × 56 m² = 3.454.228 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
3.998.000 kr.
Dage på markedet
66d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.508 kr./år
Alpha
-14.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.454.228 kr.
61.683 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.023.838 kr.
71.854 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.498.121 kr.
62.466 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.998.000 kr.
71.393 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.454.228 kr.
61.683 kr./m²
-13.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
940.000 kr.
16.786 kr./m²
-76.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.5%
α (alpha)-14.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-12.5%
Gross rental/år66.732 kr.
Salgspris3.454.228 kr.
Profit (1 års hold)-502.878 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.6%
α (alpha)-14.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-4.6%
Gross rental/år101.004 kr.
Salgspris3.696.024 kr.
Profit (1 års hold)-226.810 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.0%
α (alpha)-14.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år176.220 kr.
Salgspris3.965.454 kr.
Profit (1 års hold)117.836 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-47.508 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)66.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)101.004 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)176.220 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.998.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.998.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.998.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.988 kr.
= Tx-omkostning25.838 kr.
+ Tilbudspris3.998.000 kr.
= Total investeret4.023.838 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.454.228 kr.
− Investeret-4.023.838 kr.
= Spread-569.610 kr.
÷ Investeret÷ 4.023.838 kr.
= Alpha-14.2%
Mægler
kr/m² (udbud)71.393 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-02-19normal
2.295.000 kr.40.982 kr./m²
2016-05-13normal
1.750.000 kr.31.250 kr./m²
2012-01-27normal
1.000.000 kr.17.857 kr./m²
2008-05-01normal
1.425.000 kr.25.446 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.295.000 kr.2020-02-19 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2-værelses med altan
På Bremensgade 11, 2. tv., præsenteres denne indbydende 2-værelses lejlighed på 56 m², beliggende i en klassisk ejendom fra 1939. Her får man en bolig med en særdeles behagelig atmosfære, en god planløsning og et skønt lysindfald, der tilsammen skaber en elegant og harmonisk ramme om hverdagen.Lejligheden byder på to gode værelser, hvor særligt den store stue fungerer som boligens naturlige samlingspunkt. Her strømmer lyset smukt ind og understreger rummets luftige fornemmelse. Fra stuen er der