Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·108 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗115 m² for stor!α +1.1%✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2018✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.279 kr/m² × 115 m² = 7.622.036 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
108d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.220 kr./år
Alpha
1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.622.036 kr.
66.279 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
65.581 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.755.036 kr.
67.435 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
65.174 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.622.036 kr.
66.279 kr./m²
+1.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.500.000 kr.
21.739 kr./m²
-66.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år181.380 kr.
Salgspris7.622.036 kr.
Profit (1 års hold)261.596 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.4%
α (alpha)1.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år251.760 kr.
Salgspris8.155.579 kr.
Profit (1 års hold)865.519 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.2%
α (alpha)1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år323.291 kr.
Salgspris8.750.097 kr.
Profit (1 års hold)1.531.569 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.
− Ejerudgifter/år-53.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)181.380 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)251.760 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)323.291 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.622.036 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread80.216 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha1.1%
Mægler
kr/m² (udbud)65.174 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor og moderne treværelses på Amager
Lejligheden Lige der hvor Fælleden og DR Byen mødes står en stor og lækker treværelses med altan klar til nye ejere. Det er en af områdets moderne ejendomme, I skal forestille jer at bo i, og imens I bag døren får 115 kvadratmeter at boltre jer på, så venter både byen og naturen lige uden for døren.Entréen smelter hurtigt sammen med lejlighedens store leverum. Stue og køkken ligger i åben forbindelse, og det hele føles lyst og luftigt. Der er masser af plads her i det åbne og store rum, sådan så