← Tilbage til on-market
Ålandsgade 30, 1. mf
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.6%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 90✓1. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.257 kr/m² × 66 m² = 4.570.951 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1940
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.220 kr./år
Alpha
-12.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.570.951 kr.
69.257 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
79.212 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.634.713 kr.
70.223 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.195.000 kr.
78.712 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.570.951 kr.
69.257 kr./m²
-12.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
17.424 kr./m²
-77.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.8%
α (alpha)-12.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-10.8%
Gross rental/år93.420 kr.
Salgspris4.570.951 kr.
Profit (1 års hold)-563.649 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.0%
α (alpha)-12.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år133.812 kr.
Salgspris4.890.918 kr.
Profit (1 års hold)-203.290 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.6%
α (alpha)-12.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år282.694 kr.
Salgspris5.247.452 kr.
Profit (1 års hold)302.125 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-41.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.420 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.812 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.694 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.570.951 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-657.069 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-12.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.712 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-03-23normal
1.313.000 kr.19.894 kr./m²
2011-08-08normal
1.050.000 kr.15.909 kr./m²
2008-03-10normal
1.800.000 kr.27.273 kr./m²
2007-11-09normal
1.800.000 kr.27.273 kr./m²
2006-02-12normal
1.850.000 kr.28.030 kr./m²
1997-08-06normal
451.000 kr.6.833 kr./m²
1994-01-20normal
367.738 kr.5.572 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.313.000 kr.2017-03-23 · 9 år siden
Udbudspris implicerer16.5% pa
FMV implicerer14.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indbydende 3'ver med et lyst og gennemført køkken-alrum
Velkommen til Ålandsgade 30, 1. mf – en lys, indbydende og veldisponeret 3-værelses lejlighed beliggende i hjertet af Amagerbro, kun få skridt fra metroen. Her får du en moderne og indflytningsklar bolig med en attraktiv planløsning, løbende opdateringer og skønne opholdsrum. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store og åbne køkken-alrum med nyere køkken fra 2022, som fremstår stilrent og funktionelt med rustfri stålbordplade, Quooker, BWT-vandfilter, induktionskogeplade samt integreret